限售解除、集中土拍南昌的市场正在悄悄发生变化
我一直认为，土地市场的兴衰会影响商品房市场的走向，因为土地是供应的蕞初端口。
南昌今年第二轮土拍完成，加上南昌又悄咪咪解除了限售，供需关系发生变化，楼市出现了一些值得思考的现象。
现在政策确实松了很多，但房企拿地依然保守。
5月16的这轮土拍，原定计划共19宗地会出让，不过临近开拍之前，终止了其中10宗地的拍卖。
这样做的原因，大概率是没有房企报名，防止流拍而提前下架。
现在房企拿地明显没有以前积极，以前经常出现在拍地名单的几家大型房企，现在都没动静，尤其是在全国都有布局的大型房企。
除了土地停牌，在开拍之前，南昌还举行了多轮土地推介会，对近期挂牌的地块进行推介，目的是什么？增加房企的拿地热情。
放在以前可很少听到有专门的土地推介会，可见现在房企确实都不想拿地了。
在这轮土拍中，不少本土房企出现在我们面前。
南崇、东投、浩城、靖淞、赣电......大量江西的本土房企集体发力参与地块摇号，加上部分地方性城投公司，像江西水投、赣铁、南水、江西中煤等。虽然其中一些房企这次没能拿到地，不过也反映了一个现象，南昌楼市正在逐渐往本土房企转向，城投兜底保证市场供应和减少开发成本。
之前3月份土拍的时候，这个现象其实就已经显现。
可能很多人认为，小开发商拿地是不是可能烂尾，有可能，但其实换个角度想一下，现在还能拿地的企业，有几个是虚的。
而且本土房企参与摇号的地块，其开发成本相对来说都比较低，像之前3月份摇号的西湖建发养云地块和这次的科技城地块，压根不会去想着争。
当然，在今年南昌的土拍市场中，国企正挑起大梁。
之前或许可以说建发是凭借自己的手气，在14家房企中摇中西湖朝阳地块，而这次，完全是资金实力，以近13亿的价格竞拍拿下西湖“小洲悦”地块，也看得出建发确实是要深耕南昌了。
这次下场的大型国企（央企）还有保利、中海和联发，在雄厚背景和资金支持下，国企央企不会错过难得的优质地块，而且因为有着多年的开发经验，产品方面也差强人意。
至于城投本来就是为了兜底，拿地之后也不会太过浮躁。相信多了一些沉得住气的国企、本土房企、城投企业，南昌的市场会更稳。
A面：十宗地停牌、两宗地城投底价拿地；
好地段地块不缺热度，地块素质平庸或地处短期供应较大的板块，则反响平平，土地市场分化。
出现这种情况也很好理解，南昌市场购买力不足，各路房企在整个资金面收紧的情况下，一些相对而言质量不是很好、属性不是很好的土地，自然而然不会去碰。
今年南昌进行了两轮规模比较大的土拍，头部次是3月11号，成交11宗地，面积约710.38亩，第二次是5月16号，成交9宗地，面积约503.189亩。
与头部次“集中”土拍相比，第二次“集中”出让虽然地块质量相对更高，不过成交数量和面积明显下降很多。
归根结底还是房企不愿拿地，而造成这种局面的原因，是市场的信心不足。
南昌现在不缺房子，光是市本级（含赣江新区）存量住宅在去年年底就达到了1597公顷。
如果还增加市场供应，市场依然如此，那去化就成了大问题。
因此，未来南昌的供地节奏，大概率还是跟着市场走的。如果市场信心恢复，那么供地自然会跟上，毕竟今年的供地计划摆在这。否则可能就是直接走“质”，多提供优质地块，让有实力的房企参与开发，剩余地块等城投下场。
有土地供应，那么就会有新房供应。
昨天广州路的中电建项目公布了规划，这块地是今年1月份拿的地，也是今年出让的头部宗地。
2月份出让的地块，亚琦的项目已经入市一段时间了，这应该是今年出让地块中头部个入市项目。
3月出让的11宗地块，现在多数都出了备案，按照正常拿地到开盘6-7个月的时间周期来算，未来再等三四个月差不多都会入市。
而前两天刚出让的这几宗地，可能会是明年头部季度了。
从今年1-3月的供地情况来看，南昌主城区，未来供应还会是九龙湖和朝阳新城。
不过，今年的土地供应并没有太过集中（也是与如果板块土地供应集中，房企不会勾地有关），因此，新房选择面会比较广，加上516土拍多宗不限价地块出让，一些热门板块、热门盘，原本只能拼运气，现在就是拼手速了。
就像朝阳，近段时间朝阳的新盘基本都摇号，而现在建发拿下的文化馆地块不再是三限房，之前没能摇中那几个项目的购房者也不用太过遗憾。
且由于供应不集中，除了因自身原因去化艰难的项目，去年剩余的房源在今年也会慢慢清掉，如果继续维持现在这种供地结构，南昌库存压力会得到很大程度的缓解。
新房供应自然而然会影响购房者流向。
刚需依然是原来象湖滨江、广州路、湾里等板块，改善开始向市区聚集。
之前，限价约束了房企的操作空间，也约束了产品的天花板，现在不限价地块的出现，打破了房价上限，也让房企可以尽情发挥。
限售的解除，让大量二手房提前入市，像联泰、华侨城万科的二手房，改善除了新房，还多了次新房可以选择。
这下压力又到了外围板块和供应集中的板块，区位接受度不高，库存又大，现在刚需们是否会被市区的次新房分流呢？
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