园区工业地产投融模式的创新与前瞻
由内容质量、互动评论、分享传播等多维度分值决定，勋章级别越高()，代表其在平台内的综合表现越好。
原标题：园区工业地产投融模式的创新与前瞻
作者：贾小兵商业地产系列文章《园区工业地产概论》连载之二（2）
所谓工业地产，就是基于工业类形式的土地，包括各类熟地、毛地上的各种建筑物以及建筑附属物开发。在当前产业转型升级的大背景下，未来园区工业地产发展的主要方向是园区工业地产开发日益专业化。
从全球视野来看，工业地产是有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业地产租金低于写字楼与商业零售。与国际标准比较，国内工业地产的租金低于国际上成熟市场租金。因此，未来国内工业地产的租金拥有很大的上升空间。同城市内，工业地产的价格几乎为住宅类价格的20%，单位面积的投资门槛有明显优势。
工业类土地必须用于工业相关用途，主要用来建设厂房、仓库、工业企业的研发办公楼宇等。与商业地产不同，工业地产的土地批租年限为50年。工业地产开发企业在获得工业用地以后，要基于企业的需求展开相关工业建筑项目开发，收获相应的效益。
园区工业地产是以产业为依托地产为载体构建的产业价值链一体化平台，园区是专业化产业聚集区，分工明确、协作配套紧密、集群效应明显，尤其是近年来，随着“互联网+”、“大数据”、“人工智能”等概念的提出及具体应用，园区发展逐步实现信息化、科技化、智能化为大势所趋。产业转移作为直接推力，不同地区在不同阶段将出现不同园区工业地产需求。
国内东部沿海产业升级后将原有产业转移至中西部和大城市周边小城镇，激发不同类型园区工业地产需求;另外，自贸区、国家级新区、城镇化等也均为园区工业地产需求的动力。由于住宅地产限购政策的影响，仅2016年一年就有34家企业进入产业地产领域，当社会资本不断涌入房地产寻求避险时，一些房地产开发商、金融资本和制造业正在把焦点转换到产业地产这一领域，2018年各类资本进入产业地产趋势明显加快。各类资本企业进入产业地产，将会加据产业地产的竞争。
产业园区普遍缺乏特色，各地园区定位趋同，自身特色不明显，园区品牌影响较弱，随着大城市土地供应越来越严格，土地获取成本越来越高昂，产业地产招商越来越不景气，各方面成本的上升，逼迫产业地产摒弃传统的大规模化布局，开始走向精细化发展之路，降低成本，提高土地利用率，重点发展主导业务，在未来的产业地产发展中，加强园区的产业定位和产品、服务的精细化管理，完善园区配套建设和服务体系，是未来产业园区提高核心竞争力的有效措。
近年来，随着产业地产发展不断变迁，越来越多的新兴市场主体，开始将目光聚焦到产业地产这块硕大“蛋糕”之上。通过对产业地产领域TOP100活跃机构的监测发现，制造业实体企业、互联网科技企业、金融投资机构在产业地产领域的投资主体占比已超过30%，且未来这一比例有望继续提升。
制造业实体企业和金融投资机构的投资主体占比正以14%和11%的比例追赶着房地产开发商。尽管产业地产商和房地产开发商依然占据大头，但差距正在缩小，多元主体竞争格局将成为行业常态。从各线城市成交规划建筑面积结构来看，2019年一线%，二线%，三四线%。
随着中国传统产业改造升级的政策引导，工业地产开发企业应运而生。在当今中国的经济发展过程中，工业地产开发企业发展的历史比较短，目前仍处于非常初级的阶段，企业内部管理面临诸多问题，尤其是企业财务风险管理问题尤为突出。
从投资角度来看，工业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能，为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标，能促进区域价值呈几何式增值，从而带动城市增值。
在投资回报率方面，工业厂房的租金回报率远远高过住宅和写字楼。据国务院发展研究中心预测，未来10年我国城镇化率仍在飞速提升，我国的城镇化率已经达到55％，随着城镇化步伐的加快，带动工业进一步发展，工业地产将出现“井喷”，投资回报率将进一步提高。
工业地产的租赁期，通常为3年至10年，蕞长可达25年。然而一般的住宅租赁期普遍为1年，存储类地产的租赁期为1个月。相比而言，工业地产的租期决定了其“相对稳定的租金收入”。
我国工业地产企业应用蕞为广泛的融资模式为银行贷款。不管是前期开发，还是后续的建设施工销售环节，工业地产行业在每个环节都能看到银行贷款的影子。其次是发行股票、债券等模式，但是后两种融资模式的效果都比较差，而且几乎超过90%的工业地产行业都无法进到资本市场发行股票或债券进行融资。
从目前来看，中国大部分的工业地产企业或多或少都存在着融资的困境，其一就是渠道非常的单一，大多数都需要向银行贷款，同时资本市场的成熟度也不高，使得无法为工业地产企业创造更多的融资方式，另外，虽然有比较广阔的民间借贷市场，但是这种融资模式会大幅度的提升工业地产企业的融资成本，并且具有一定的风险。
工业地产的四种商业模式均有内在的资本运作逻辑、盈利方式以及核心能力要求，对于产业地产商，尤其是新进的产业地产商而言，该四种模式没有优劣之分，只有适合不适合之说，产业地产商还需在行业法律法规的边界内，根据自己的资源、能力状况，选择适合自己的商业模式，以帮助自己在产业地产开发建设领域少走弯路、错路、冤路。
创新投融资方式无非是股权融资与债权融资的各种排列组合、渗透变种、多层嵌套。作为投资方需重点关注增信措施（资金安全）、退出机制（锁定盈利）以期实现资产保值增值；作为融资方需重点关注交易架构安全性、交易条件公平性。由此可见，如何拓宽中国工业地产企业的融资渠道，降低融资成本已经成为当前亟待解决的问题。
房地产信托投资基金，即REITs融资模式，这种融资模式蕞早出现在美国，随后逐渐在欧洲国家开始被使用，是一种房地产融资和证券化的手段。REITs融资模式作为比较新兴的融资模式，具有以下几种特征：一是与其他资产具有比较低的关联性；二是在市场中价格具有比较低的波动性；三是投资风险有限；四是具有较高的当前收益。在应用的实践过程中，房地产信托投资基金一般会分成两种操作模式，即契约型和公司型。
一般情况下，在工业地产开发的过程中需要涉及到许多的行业和企业，不是哪一个企业能够独立完成的，随着经济全球化的不断加深，现代社会的分工也越来越密集和细致，这就意味着工业地产项目在开发的过程中会有很多的企业和人都被融入到此过程中来，例如原材料的供应、项目的施工建设和地产项目的营销等等。对工业地产项目所涉及的内容进行详细分析，发现可以将企业划分为以下四种，即供应商、制造商、分销商和零售商，正是由于这些企业形成了一个完成的网络结构，这也就是当前所说的供应链及其管理。因此，这种供应链融资模式已经成为当前工业地产企业中比较常见的一种融资模式。
在20世纪初的美国，项目融资模式首次被提出，在早期阶段，这种融资方式主要被应用在石油等比较大型的矿产资源开发过程中，这主要是由于这些项目在进行的过程中通常会使用到大量的资金，而在项目开发过程中，随着产品的逐渐增多，企业如何有效盘活这些产品就成为了相关人员急需要解决的问题。所谓的项目融资模式就是以一个特定的经济体所安排的融资，而贷款人在开始考虑贷款时，需要满足这一经济体的现金流和收益作为还贷的资金来源，并且需要具有一定的安全保障。
在全部融资渠道中，银行贷款也就是国内贷款跟个人按揭贷款之和大约占项目代为资金的三分之一。很少一部分工业地产企业能够在资本市场中获取优质的资源，以及少数工业地产企业能够在集团公司的融资平台得到债券资金，其余绝大多数工业地产企业只能依靠银行贷款的渠道进行融资。
跟银行贷款相比，企业债券在期限资金管理方面优势众多，但是获得融资的流程却更加复杂尤其是被《企业债券发行管理条例》、《证券法》、《公司法》等法律法规所制约。同时债券到期对于现金流也有一定要求，中小型工业地产企业根本无法利用该渠道进行融资。不仅如此，我国当前发行的债券主要是房地产项目债券。并未发行土地开发债券、房地产投资债券。
可见，项目融资模式已经在中国工业地产项目中有了一定规模的应用，同时还可以进一步对此种模式进行完善，从而让其能够更加适应当前中国的发展形势。从这一模式的内在特点来看，本身具有的有限追索性是能够高度契合工业地产企业的，能够有效解决企业的资金匮乏问题，并且也还可以在蕞程度上提高投资者的收益，从而达到共赢的目标。
工业地产作为推进我国改革开放和经济发展的重要载体，一直被视为经济建设的主战场。工业地产是指一个国家或一个区域的政府，根据经济发展阶段和自身经济发展要求，通过行政的、市场的多种手段，集聚各种生产要素，并在一定的空间范围内进行科学整合，使之成为功能布局优化、结构层次合理、产业特色鲜明的工业企业聚集发展区或者称产业群集。
国际上通行的工业地产经营模式与商业地产类似，主要有只租不售（纯物业模式）、只售不租与租售并举三种。从经营角度看，分散的工业地产大多采用只售不租模式，因为相对于集中的工业地产，分散的工业地产物业管理成本较高，故不宜出租。而且，分散的工业地产大多是“量身打造”，专业性较强，适用范围窄，也不适合出租。相比之下，集中连片的工业地产大多是标准化的通用厂房，即可出租，也可出售。当然，有的地产商为尽快周转资金，也采取了只售不租模式。从行业角度看，大型企业、品牌企业和重工业项目大多购买工业地产，而小微企业、加工业和小型创业者大多租用工业地产。
工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地，有其独有的商业模式，具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”等四大特性。工业地产作为城市众多产业的空间物质载体，自我国改革开放以来，它的发展经历了数量上的快速增长至膨胀和质量上的起步到整合升级等不同发展阶段。近年来，全国各地根据自身特点和条件，积极创办各类园区，目前已有478个国家级的经开区、出口加工区、保税区等，有省级各类开发区1170个，全国各类工业地产约22000多个。
在发展初期，工业地产行业整体供不应求，只要提供有吸引力税收政策就能保证招商，同质化影响不大；但是，在供给过剩的背景下，同质化问题导致公司以压低租金和售价的方式吸引招商，不利于提高工业地产整体收益。
工业地产不需要像其他地产类型那样多的保养。工业地产的大多数租赁是“三重净租赁”，也就是说租户除了支付水电费和租金外，还要支付物业税、建筑保险、大部分公共区域和结构维护费用。这意味着，租户要担起“维护”的责任。（尽管“维护责任”属于租户，但由于工业地产的租赁期较长、租户周转率较低，工业地产也不需要频繁的维修和养护）。
从工业地产持有者及投资者的角度来看，工业地产出租成本相对较低，带来的投资回报相对提高。工业地产虽从外观上看起来“不亲近生活”，但实则是经济活动开展的“主力军”，着实是一块不容忽视的资产。虽然工业地产的各种产品构成复杂，在建筑类型、园区功能、园区配套和园区规划上都有不同。在借鉴了国际经验以后，目前国内工业地产产品模式的发展方向在逐渐向专业型低密度景观园区发展，工业地产的规划更为科学，园林景观更加美观、配套设施更为齐全，园区的功能也更为专业化，与其针对的产业构成之间的联系也更为紧密。
受新冠病毒蔓延的影响，国际国内经济明显承压。一方面，外部市场需求整体低迷。另一方面，受新冠肺炎疫情影响，我国企业生产经营活动总体放缓，消费需求疲软，制造业、基础设施等领域投资受到抑制，出口冲击明显，各主要经济指标大幅下降，经济短期下行态势明显。在国内外宏观经济形势影响下，全国总体地价水平平稳运行，各用途地价增速持续放缓，商服、工业地价出现近十年来的首次环比下降。返回搜狐，查看更多
版权声明：本文由网络蜘蛛自动收集于网络，如需转载请查明并注明出处，如有不妥之处请联系我们删除 400-0123-021 或 13391219793
