南昌市政府近日发布《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》（以下简称《措施》）的文件，将于4月20日施行，但3月25日就被江西省政府约谈，并要求撤回该文件。

　　《措施》提到要推进大南昌都市圈居民购房同权进程、改变“限房价、竞地价”单一土地出让方式、降低预售资金监管比例等内容。

　　住建部与江西省政府紧急电话会议，要求江西省和南昌市提高政治站位，切实牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，即日已派出督导组赴南昌市现场督导。

　　那《措施》的相关措施为什么会造成对市场稳房价、稳地价、稳预期不相符呢？我举例几条进行分析：

　　根据大南昌都市圈的范围概念，大南昌都市圈中南昌市，九江市，抚州市的临川区、东乡区，宜春市的丰城市、樟树市、高安市和靖安县、奉新县，上饶市的鄱阳县、余干县、万年县等地户籍居民互为享受本地户籍人口购房政策，那么这等于直接对这些区县限购松绑，为南昌市带来几百万的购房人口资格，直接推动南昌市房地产市场的合格的需求基数。

　　“因地施策”，采取多种土地出让方式进行供地。对“限房价”出让的土地，实行“限地价”出让机制；尝试部分住宅用地出让约定中只明确项目首次上市楼盘住宅销售蕞高限价出让方式，楼盘去化率超过50%的，可申请年度5%以内的价格调整。

　　同一地块既限房价又限地价，这是什么概念？限制市场竞争，那以何种方式确定土地竞得人？楼盘去化超过50%就可以每年申请5%的价格调整，那意味着，可以缓慢推盘，整盘价格提高10%以上。这也在一定程度上对限价进行松绑了。

　　对暂时放宽新建商品房住宅预售条件的，其预售资金监管比例由原来的50%、60%，分别调整为20%、30%；由原来需达到项目办理竣工验收合格具备交付使用为止才可申请使用重点监管资金，调整为可根据项目工程建设进度分6个节点申请降低重点资金监管比例的方式使用监管资金。

　　对预售资金监管的作用，是为了保证该项目的预售资金主要用于该项目的建设方面，减少出现烂尾楼的情况，同时，也限制了开发企业的现金流周转率，减少开发企业的杠杆效果。由于市场销售预期降低，对于资金周转困难的开发企业，降低监管比例，就可以增加现金流的使用率。开发企业一旦资金链出问题，那么就会造成该企业楼盘大面积的烂尾，直接损害购房者的切身利益。

　　从整个《措施》的内容看，政府想通过大南昌都市圈同权的影响，增加南昌市的购房客群，才可实现保证土地市场供应量，蕞终可以增加南昌市土地出让金收入，仍是将房地产作为短期刺激经济的手段。

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