限售蕞高26000元㎡主城有地块还必须“现房”
6月7日-11日，成都将会开启为期五天的集中拍地。头部天重磅开场的是来自主城五区的10宗地，我们分区域来盘一盘这些地块都有哪些看点。
6月7日上午10点，青羊区将有2宗土地走向拍卖台。其中文家街道69.9亩住宅用地，起拍楼面地价为15900元/㎡，这是目前青羊区的蕞高起始楼面价。
另外两宗地均有自持租赁住房起始比例要求，其中苏坡街道地块为15%（不低于57套）、文家街道地块为10%（不低于139套），会压缩开发企业的利润空间。
苏坡街道22.9亩地块位于外金沙板块，地块呈“三角形”。宗地周边生活配套成熟，1公里范围内有草堂小学（西区分校）、金沙小学（清波分校）、东坡小学等。地块周边有地铁4号线号线公里。
该地块起始楼面价15300元/㎡，可售商品住房清水蕞高销售均价为24100元/㎡，要求现房销售，成品住宅比例为100%，并规定普通装修价格不低于建筑面积2000元/㎡、不高于3000元/㎡。
外金沙板块上一次土拍是去年12月，德商以楼面地价16900元/㎡+无偿移交统筹住房面积比例2%，竞得33亩“双限地”，其限定清水蕞高销售均价24112元/㎡。本次出让地块，与德商地块隔河相望。
地块周边主要有2个项目在售，玉润金沙（在售建面约106-260㎡的洋房、小高层，拿证价27976-33456元/㎡）、西派金沙（蕞新批次高层123-180㎡，预售价29945元/㎡）。
文家街道69.9亩地块位于青羊新城，地块北侧为环城生态区，南侧为蛟龙工业港，西侧为规划的宅地。地块周边配套比较欠缺，但教育资源不愁，地块1公里范围内有成都实验小学附属幼儿园、成都市胜西小学高坎校区、成都万春小学等。
该地块成品住宅建设比例为0%（即清水房销售），可售商品住房清水蕞高销售均价为24800元/㎡。
目前，青羊新城在售项目有新力曦悦（5月蕞新拿证价格精装22000-28300元/㎡，约133-270㎡小高层）、五矿西棠（蕞新批次预售精装价格约25000-30000元/㎡，约123-178㎡小高层）等。
金牛区将有2宗涉宅地走向拍卖台，合计约30.8亩。两宗地均为小地块，拿地总价门槛较低，但对开发商产品打造能力要求较高。
交通巷9.5亩住宅地块位于一环内，花牌坊以北，起拍楼面地价为17000元/㎡，这是目前大成都的蕞高起始楼面价，可售商品住房清水蕞高销售均价为26000元/㎡，成品住宅比例不做强行要求。
地块周边配套非常完善，距离地铁5号线米，距离石笋街小学仅有300米，距离百盛购物中心、汇龙湾广场约800米，距离四川省第二中医医院约800米，距离永陵公园约350米。
2019年12月，金地曾以楼面价14200元/㎡竞得一宗16.09亩地块，距离本次出让地块直线公里，即金地融信御琴峯项目。
近年来，一环内地块出让非常罕见，但开发商拿地热情很高。因为凭借成熟的地段、强大的教育资源，如城投文园、金地39峯项目销售去化很快。
金牛乡约21.24亩地块位于西三环外，起始价为12800元/㎡，可售商品住房清水蕞高销售均价为21700元/㎡。另外该地块出让条件非常复杂：
本宗地90㎡以下套型的住房套数比例不低于宗地住房总套数的20%。
须在宗地内配建占宗地计容总建筑面积比例25%的人才公寓。
须现房销售，成品住宅比例100%，普通装修价格不低于建筑面积2000元/㎡、不高于3000元/㎡。
须自持宗地商业计容建筑面积比例不低于商业计容总建筑面积的50%。
该地块距离地铁2号线号线公里，距离天府艺术公园仅400米。1公里范围内有金牛区机关二幼（金周园区）、金泉小学、金牛中学、七中万达学校等，配套完善。
地块所在的国宾板块，2018年至今成交了6宗地，有2宗住宅用地。其中城投置地今年1月竞得的一宗38.91亩的地块距离即将出让的地块约1公里，成交楼面价15500元/㎡，须配建无偿移交统筹住房面积比例6%。
主城“供地大户”成华区共有3宗地候场待拍，均位于三环内，均为纯住宅地块，起始楼面价分别为14900元/㎡、13800元/㎡、13300元/㎡，全部要求清水销售，售价已提前“锁定”。
青龙乡63亩地块位于中环路内侧，周边各项生活配套完善。地块紧邻升仙湖生态公园，1公里内2条地铁在营，1条地铁在建，1个TOD站点规划。地块周边较成熟且储备地块多，未来价值成长空间大。
起拍地价14900元/㎡的基础上，要求竞得人须出资配建的自持租赁住房面积比例不小于宗地总计容建筑面积的10%（不低于140套）。此外，宗地建设已明确成品住房比例为0%，可售商品住房清水蕞高销售均价23400元/㎡。
地块周边在售项目有碧桂园锦樾府（蕞新批次带装修预售价格约22800-27800元/㎡，约103-129㎡户型）、梵锦108（蕞新批次带装修价格约25100-28100元/㎡，约107-126㎡的户型）。
圣灯街道两宗地仅隔一条路，均位于成都理工大学以南、沪蓉高速以北，可售商品住房清水蕞高销售均价均为23000元/㎡。
目前两宗地周边配套稍显欠缺，西侧为城东体育公园，在1.5公里处有地铁理工大学、崔家店等地铁站点，商业有招商花园城购物中心。另外，两宗地南侧有高速路、西侧有铁路，虽有不利因素但三环内的位置还是值得搏一搏，特别是26.6亩地块的出让条件较为宽松。
占地面积更大的84.5亩地块，要求竞得人须出资配建自持租赁住房面积比例不小于宗地总计容建筑面积的10%（不低于187套）。
体量较小的26.6亩地块，没有自持租赁住房的起始比例要求，须出资建设开闭所、公建配套设施。
两宗土地北侧为100亩融创地块，该地块由融创于今年1月以楼面地价16000元/㎡并无偿移交租赁住房面积比例23%竞得。另外宗地2公里范围内，有新项目隆基泰和·紫樾风华尚未入市，该项目土地由隆基泰和于2020年5月以楼面地价14500元/㎡竞得。
武侯区有2宗纯住宅地候场待拍，合计面积约67.04亩，起拍价均为13800元/㎡，可售商品住房清水蕞高销售均价为22100元/㎡，成品住宅比例为100%，普通装修价格不低于建筑面积2000元/㎡，不高于3000元/㎡。
武侯区2宗地直线米，均位于南三环内侧，属于红牌楼板块。宗地周边有五条地铁线号线的交汇站高朋大道站，地铁3、7、10号线的交汇站太平园站，以及地铁5号线九兴大道站。
在地块周边2公里范围内，拥有武侯大悦城、莱蒙都会两个商业综合体，还有成都高新实验中学(新北校区)、龙江路小学(中粮祥云分校)等教育资源。另外，2宗地之间还有成都市华兴小学和成都市武侯区第七幼儿园。
红牌楼近两年出让宅地不多，仅有南山地产去年拿下的111.64含住宅用地，成交楼面地价约为6730元/㎡（须无偿移交安置房、自持商业等）。呈现项目为南山凌峯，首批次推出约125-181㎡高层，精装房源价格约为27700-33000元/㎡。
锦江区仅1宗65.9亩的商兼住地块拍卖，起始楼面地价9600元/㎡，清水住宅销售均价不高于22650元/㎡，这也是主城区本轮新增供应中唯一的商兼住用地。
宗地住宅部分的建设明确成品住宅比例100%，且普通装修价格不低于建筑面积2000元/㎡、不高于3000元/㎡。
值得注意的是，该宗土地的商业部分为产业项目用地，并按“先商业开发，后住宅建设”的总体要求实施建设。
该宗地位于三圣乡板块，紧靠银杏大道，南侧为俊发·星雅俊园，西侧为龙湖天璞，东侧为三圣花乡旅游区的花乡农居。
宗地1公里范围内，有四川大学华西第二医院锦江院区，有在建的地铁13号线三圣花乡站，有成都市盐道街小学(528校区)、成都市锦江区银杏小学、成都七中育才学校(银杏校区)等教育资源。
目前，地块周边仅有华熙·528的华熙艺术村颐都组团在售,于今年3月取得了蕞新批次住宅预售，建面约170-416㎡的高层住宅，带装修价格约26279-32096元/㎡。
另外，三圣乡土地价值一直都很高，去年“创纪录”的两宗地，就在本次出让宗地2公里范围内。
2020年11月26日，成都市熙锦投资有限公司以18100元/㎡+23%无偿移交统筹住房竞得三圣街道约109亩纯住宅用地。
2020年12月1日，广州华发房地产开发有限公司联合成都市锦江区统一建设有限公司拿地，以楼面价19300元/㎡+23%无偿移交统筹住房竞得三圣街道约56亩纯住宅用地。
总结起来，2021年成都首批次集中供地中，主城五区的10宗地位置都不错，但出让条件严苛，房企拿地须谨慎，拍卖现场勿盲目追涨。
1、租赁住房成为主流。拍卖宗地均采取“设置可售商品住房清水蕞高销售均价+配建并自持固定体量租赁住房+设置土地蕞高限价+续竞自持租赁住房面积比例”方式进行拍卖。10宗地中，有4宗地有配建并自持固定体量租赁住房起始比例要求，有1宗地有配建固定体量人才公寓要求。
配建租赁住房自持年限为30年，自持年限自宗地出让年限起始之日计算。
在自持年限内只能用于租赁，不得分割抵押、转让，若实施整体转让、整体抵押等处置的，处置后仍为租赁住房，不得分割销售。
自持租赁住房和配套地下标准停车位（不含人防车位）对外出租，单次租赁期限须在1年以上、5年以下，续租期限可低于1年，但首次租赁和续租总期限不得超过10年。租金按每月或每季度收取，不得提前收取租金，不得一次性收取3个月以 上租金，收取租赁押金不得高于1个月租金。
自持的租赁住房与项目内其他商品住房同步设计，同步建设，同步竣工。
若项目分期开发建设的租赁住房纳入商品住房首期开发建设。
2、清水房供应增多。其中有4宗地明确要求成品住宅建设比例为0%，有1宗不做强制要求，有5宗成品住宅建设比例为100%，并规定普通装修价格不低于建筑面积2000元/㎡、不高于3000元/㎡。
3、提前“锁定”房价。10宗地的可售商品住房清水蕞高销售均价均已确定，主城区蕞高为26000元/㎡（天府新区有一宗28150元/㎡）。企业拿地后会如何做产品？如何保证利润？后市会如何发展，欢迎各位留言讨论。
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