房企的商业生意｜中骏商管：总收益下滑、商业服务收入逆涨未来4年计划开业21座商场
每经记者：包晶晶 每经编辑：魏文艺
上市第二年，全力破解TOD大题的中骏商管（HK00606，市值1.700港元，市值34.26亿港元），在行业下行背景下仍交出了颇具亮点的答卷。
报告期内，中骏商管收益由2021年的约12.301亿元减少3.9%至2022年的约11.824亿元；母公司拥有人应占溢利减少约25.9%至2.081亿元。不过，来自基本商业物业管理服务的收入由2021年约1.868亿元上升约30.0%至约2.428亿元，占其总收入约20.5%。
2022年，中骏商管总签约商业物业（包括购物中心及写字楼）40个，总签约建筑面积约为500万平方米；在管建筑面积同比增长9.2%至约170万平方米；在管项目17个，同比增加1个。
《每日经济新闻》记者注意到，中骏商管对TOD模式的探索和实践已经开始落地开花，尽管多地陆续开业的“世界城”并不在报告期内，但从目前开业的项目招商率、出租率及梯队项目储备来看，其正在逐步走向此前提出的“做有质量的规模化”的方向。
近年来中骏商管营收情况 数据来源：企业年报
中骏商管上市两年，经历了新冠疫情及房地产行业下行影响，线下商业艰难扩张。
不过，从营收来看，2022年中骏商管来自基本商业物业管理服务的收入由2021年约1.868亿元上升约30.0%至约2.428亿元，占其总收入约20.5%。
2022年中骏商管旗下仅有位于山东潍坊的高密中骏世界城（去年12月31日开业），这也意味着中骏商管必须接受营收与利润表现平平的成绩单。报告期内，中骏商管实现毛利润4.3亿元，母公司拥有人应占溢利约2.08亿元。
中骏商管方面表示，“毛利率减少主要是由于较高毛利率的商业物业的开业前管理服务收入大幅减少所致。”
同时，中骏商管话旗下部分拟开业商业项目也被迫延期。今年3月，中骏商管位于北京西长安和唐山的两座中骏世界城接连开业，且均以100%招商率、99%开业率和高客流高销售额取得了亮眼成绩，也在一定程度上证明了中骏世界城的品牌影响力。
2022年中骏商业营收情况 数据来源：企业年报
另一方面，中骏商管的“超级TOD模式”正在经受市场检验。
超级TOD开发模式，即通常以轨道交通站点为中心，对周边400-800米（即5-10分钟步行路程）为半径进行高密度开发，打造集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的混合功能区，公共化配置土地资源和公共资源。从另一个层面看，TOD模式对中骏商管的长周期运作能力、资金实力、融资能力等都是极大考验。
以位于北京西部经济圈核心位置的北京西长安中骏世界城为例，其在商业与交通空间交互过程中的“零换乘”概念，构建了TOD4.0“站、城、人一体化”的新形态模式。其重点打造的首店矩阵，包括万达影城、卡通尼、永辉超市、芳竹园（北京首店）、GoodLand•YINER（华北首店）等，也尝试为TOD引入一体化深度体验。
再如在山东布局的首个世界城——高密中骏世界城，定位于聚焦满足年轻人“高性价比+新潮生活提案”的城市综合体。“项目品牌组合的市场贴合度和开业客流超出当地市场预期，提振了合作伙伴对中骏世界城的品牌信心。而高密中骏世界城更为本集团于环渤海经济区开业的第一座购物商场，为本集团于中国辽阔版图的业务扩展走好具有战略性的一步。”
从商业布局来看，2021年开业的4座中骏世界城分别位于长三角、大湾区和中西部地区，而目前中骏商管的大部分储备项目位于北京、上海、杭州、福州、苏州、合肥、南昌等地，总计近400万平方米的开发体量，其进一步聚焦一二线城市的战略意图极为明显。
事实上，在2022扩张变缓的情况下，中骏商管的主要业绩来自存量商业综合体及住宅物业管理。“中骏世界城于年内总品牌调整达20%以上，其中泉州中骏世界城全面调整招商，吸引国际名表和知名运动、女装、网红餐饮将首店入驻。”
年报显示，2023-2026年，中骏商管计划开业21座中骏世界城及一个写字楼项目，签约建筑面积合计约326万平方米。
2023年计划开业的世界城 来源：企业年报
此外，中骏集团住宅开发规模的急剧收缩也对中骏商管带来巨大影响。
报告期内，中骏商管的住宅物业管理服务分部实现总收入约7.866亿元，同比增长约17.9%；在管建筑面积约2400万平方米，同比增长约15.2%；在管项目为149个，同比增加21个；签约建筑面积约4,320万平方米，同比增长约6.7%。
中骏商管另一大业务板块世邦泰和物业，2022年从单一的住宅产品转向多元化、规模化发展，形成了涵盖别墅、花园洋房、高层住宅、酒店式公寓、SOHO、商业城市综合体、写字楼、公建类项目、特色主题小镇等多元服务业态。
“商业物业管理受到中骏集团最近逐渐减少购买土地的影响，公司于2022年的开业前管理服务收入大幅减少。”中骏商管的管理层坦言，“有鉴于此，本集团将会减低对中骏集团单一房地产开发商的依赖性，积极争取为其他房地产开发商的购物商场提供优质的开业前管理服务，补足来自中骏集团的收入减少，并输出中骏商管品牌高质量的管理模式。”
对于2023年，无论是商业项目还是物业板块，中骏商管董事会主席黄伦颇为看好，“2023年，市场逐渐复苏、行业开始向好。我们要以更高的目标追求和更好的执行力落实到每一个项目的经营过程中，通过精细化运营，提高对商户的服务效率，管理好商业资产。”
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