地铁公司做地产一个比一个会玩！
近两年来，国资在房地产领域强势崛起，除了保利、中海、越秀等主营房开的国央企，各地城投，地铁公司也是一股重要的力量……中指研究院数据显示，2022年1-9月，包括广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁、杭铁集团、沈阳地铁集团、合肥轨道交通集团、苏州轨交集团、南京地铁集团，拿地总金额高达585亿元。
地铁公司涉足地产，是因为地铁是一项惠民工程，票价普遍都比较亲民，如果仅靠卖票都是亏损的，必须拓宽收入来源。地产，就是很重要的一块。根据界面新闻统计，在已公开2021年财务数据的24家地铁/轨交集团中，有10多家的收入包括房地产，房地产 土地开发 物业等收入占总收入比例超过20%的有9家。
不过小明注意到，剔除政府补贴，仅有深圳地铁、武汉地铁、南昌轨道交通、济南轨道交通和广州地铁5家实现了正收益。这跟地产经营有不小的关系。特别有意思的是，他们的侧重点还不同，下面就来详细说说。
2021年，武汉地铁收入101.7亿元，其中资源一级开发55.65亿元，超过营收的一半。资源一级开发，就是土地一级开发。
根据“武汉地铁集团有限公司发布2022年度第一期中期票据募集说明书”信息：近三年及一期，发行人营业收入分别为90.28亿元、84.74亿元101.70亿元和28.84亿元。武汉地铁营业收入主要为地铁运营、资源一级开发、物业租赁等。其中：资源一级开发收入是武汉地铁营业收入的第一大来源，近三年及一期，该板块营业收入分别为55.49亿元、53.20亿元、55.65亿元和0亿元。
武汉地铁这一业务，确立于10年前。
根据《武汉市人民政府办公厅关于市十二届人大常委会第八次会议审议意见办理情况的函》中「关于推行“地铁加物业”发展模式的问题」——
我市轨道交通建设采取“地铁加物业”的发展模式，在轨道交通建设的同时，开发轨道交通沿线及站点周边土地资源，弥补轨道交通运营亏损。
市规划、国土房产局根据轨道交通线网规划和建设计划，制订详细的轨道交通沿线土地储备计划，对轨道交通沿线特别是轨道交通站点及站点周边500米范围内的土地，能够储备的都进行储备。
对原已批未建或已划勘察红线但尚未实施的土地，依法撤回或者变更许可。明确轨道交通资金平衡方案范围内的土地由市土地整理储备中心委托武汉地铁集团按一级开发模式运作储备，平衡方案范围外的土地由市土地整理储备中心负责储备……
2014年10月20日，武汉市政府批准《关于支持地铁建设的土地资源筹集意见和方案》。进一步夯实了武汉地铁在土地一级市场的主导性地位。
济南轨道交通集团(以下简称“济南轨交”)能够盈利，也得益于土地一级开发。根据“济南轨交2020年度第一期超短期融资券募集说明书”，2019-2021年，济南轨交计划投资约449.32亿元进行轨道交通建设；2019年-2023年，其计划投资额约为2000亿元，其中资本金约400亿元，贷款和通过其他方式融资约1600亿元。
如此大规模的投入，地铁票款收入和轨道交通附属资源开发收入显然难以覆盖较高的资本支出及债务负担。为此，经济南市政府授权，该公司承担相关土地整理开发任务，以其业务收入平衡部分轨道线路建设资金。
这种模式，相对比较简单，适合绝大多数地铁公司做，关键看地方政府的政策支持力度。
一级开发前期投入较大，同时，该业务的现金回笼具有一定滞后性，导致经营活动净现金流存在一定缺口。为此，地铁公司不得不各种渠道融资。
与此同时，随着TOD近年来越来越火，地铁公司已不满足于一级土地开发。济南轨交就在上述“募集书”中提到，将引入“轨道交通 物业”开发模式，在满足站点综合交通功能的前提下，在轨道交通规划建设、开发的同时，将站点周边物业实施一体化的综合开发，实现轨道运营与物业开发的互补效应。
比如，本文开篇提到的南宁轨道就是如此，其主要身份是地铁建设和运营，但财报显示，2021年，南宁轨道交通营业收入为33.66亿元，22.58亿元来自商品房销售收入，4.71亿元的收入来自轨道交通运营。商品房和物业服务收入占到总收入的71%左右。
今年前9月，厦门轨道集团以125亿元的拿地金额一举超过深圳地铁，在地铁公司拿地榜上排在第2位，在TOP100拿地榜上排在第20位，成为上半年土拍市场的一匹“黑马”。也引发高度关注。
案例还有很多，当然，这类模式玩得最溜的还是位列地铁公司盈利榜首的深圳地铁。2021年，深圳地铁获得的政府补助只有1.37亿元，净利润却达到29.97亿元，成为内地最赚钱地铁公司。主要靠房地产开发。
数据显示，深圳地铁2021年实现营收163.97亿元，利润总额29.66亿元，其中站城一体化开发收入达95.71亿元，占总营收58.67%，而卖票收入为39.18亿元，仅占23.9%。此外，其还有资源开发收入8.76亿元，酒店业务收入0.95亿元……
内地地铁公司搞房地产开发，学的是中国香港地铁。港铁从上世纪90年代开始，就推进土地开发与地铁建设的联动整合模式。此后，港铁与香港特区政府签署了特许经营协议，通过修建和运营铁路换取铁路沿线地块专属开发权。凭借轨道 物业的模式，香港地铁被称为全球最会赚钱的地铁公司。深圳地铁4号线，即是由香港地铁经营的地铁线路。
深圳地铁很快学到了香港地铁“地铁 物业”模式的精髓，迅速成为内地的标杆。考虑到深圳地铁掌控的资源要比港铁更多，其未来的想象空间很大。
广州地铁近几年也在开始涉足站城一体化开发，比如广州这几年的地铁上盖地块，很多都被广州地铁与越秀地产联合成立的轨交公司拿下，对全市TOD项目几乎形成承包之势。
TOD项目，往往能有不小的溢价，提升地铁公司利润。
深圳地铁和广州地铁还有一个很重要的相同点：深圳地铁是万科第一大股东，持股比例约27.86%；广州地铁同样选择了参股房企，于2019年成为广州本地国企越秀地产的第二大股东。
地铁和房企结合，往往产生化学作用，达到1 1＞2的效果。比如，越秀地产深耕多年，深度参与广州50余个TOD项目，全国10个城市70余个TOD项目，而且已经从1.0进化到5.0。其琶洲南TOD项目，北地块是「新派科技豪宅 全龄教育学校 CBD滨河氛围」为一体的纯住区，南地块是「250米地标写字楼 商业办公群 科研产业高地综合体」。是全国首个在核心CBD里面，集轨道、住宅、学校、公园、商业、办公、产业、科研一体化的超级TOD……
▲琶洲南TOD 过程稿效果图（实际交付以政府批复规划为准）
广州地铁入股越秀地产之后，在站城一体化开发上表现越来越出色，是很顺理成章的事情。
厦门轨交在土拍市场发力，也跟其与房开公司合并不无关系。今年3月，厦门轨道交通发布公告披露重大资产重组事项，厦门市国资委决定将厦门经济特区房地产开发集团有限公司（以下简称特房集团）的100%股权，无偿划入厦门轨道交通集团有限公司，合并后的轨道交通集团更名为“厦门轨道建设发展有限公司”。
随着城市分化越来越严重，TOD将持续火爆。因为能建地铁的城市，本身基本面就不错，TOD的便捷性，以及周边业态越发复合，越来越受到人们追捧。未来，地铁公司和地方房开公司合并，将会是一个大的趋势。
还有一些地铁公司，则基于土地资源，走向了更高的维度——产业维度。南昌地铁，是其中的典型代表。
根据每日经济新闻报道，今年8月份，国内首个以地铁单位为建设运营主体的城市轨道交通产业园可行性专家评审会在南昌召开。会上，专家组成员对《南昌市城市轨道交通产业园可行性报告》展开进一步论证，并形成最终意见，认为项目定位准确，总体方案可行。
无论是站城一体化开发，还是打造产业园，核心目的都是为了增强自身的“造血”功能，通过经营性项目来弥补建设、运营的资金缺口。
虽然业态不一样，但相关负责人也提到，打造全国首个由地铁单位为建设运营主体的轨道交通产业园，也借鉴了香港和其他先进城市的做法。
▲南昌轨道交通产业园效果图（来源：南昌轨道交通集团）
根据规划，坐落于南昌市新建经济技术开发区的南昌轨道交通产业园，总规划面积3000亩，产业规模1000亿元～1200亿元，由总部商务园、科技研发园、配套服务园、标准制造园、企业定制园五大功能板块组成，分三期建设，定位“专业化、产业化、智能化、特色化、国际化”的产业园区。
二十大报告明确：坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，实施产业基础再造工程和重大技术装备攻关工程，支持专精特新企业发展，推动制造业高端化、智能化、绿色化发展。
南昌轨道交通产业园对传统制造业、新制式轨道交通、智慧运营及智慧维保的布局，与二十大精神高度贴合。目前，已有数十家企业明确表示入园投资意向，投资领域涵盖新制式轨道交通生产制造、轨道交通工程装备、智慧轨道交通研发等。
众所周知，做住宅的是小学生，做商业的是中学时，做产业园区的是大学生。因为，做产业园区的难度最高，因为招商难，运营难，投资回报周期长。
据了解，首先，在经营模式上，主要采取“出售 出租”的运营模式，以平衡资金投入和回收期的关系，同时利用土地溢价、后期运营服务费、配套产业经济收益、属地政府扶持政策等，放大收益空间；
其次，也考虑对市场发展良好、利润较高的入园产业企业，以合资入股的方式获得部分额外收益，以缩短产业园的投资回收期，这其实就是近些年风行产业园区领域的风投模式——既做房东，也做股东。
目前，南昌地铁已开通运营线路只有几条，远期规划线路十余条，投资建设资金高达数千亿元。需要更多经营性的项目，强化自身造血能力。这样的产业园区，肯定不会是最后一个。
从土地一级开发，到站城一体化开发，到打造产业园，地铁公司的玩法在不断升级。这其实也是经济社会转型升级发展推动下的必然要求。即便是站城一体化开发，其维度也越来越复合，对产城融合重视度越来越高。产业，是关键。
比如，在新城吾悦“社商住生活圈层一体化”的理念下，社区拥有创客孵化，成了社区青年创业路上的加速器。融创在杭州打造的未来云帆城，通过产商住一体推动“双创”，助力城市产业升级。未来，地铁公司想在轨道沿线的土地上赚取利润，肯定不是简单地盖盖房子就行了。
【责任编辑】王婷婷(PO377)
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