土拍市场点状升温多地持续优化集中供地模式
3月15日，长沙市发布住宅用地集中出让公告，涉及8宗土地，采取“限房价、竞地价”的交易方式，标志着长沙2023年集中供地正式启幕。
《中国经营报》记者了解到，近期，全国土拍市场动作频频，多个热点城市相继公布2023年土地供应计划，并有多地开启2023年首场集中供地。截至目前，已完成2023年首场土地集中拍卖的城市中，北京、杭州、苏州三城土地全部拍出，多宗地块甚至出现触顶摇号。
而且，相较过去两年，部分核心城市土地市场出现明显回暖，集中土拍规则不断优化，出现“不再按年度批次推介土地”“增加集中供地次数”等新变化。
58安居客研究院最新数据显示，2月监测65城共成功出让宅地93宗，合计规划建面774.85万平米，同比上扬幅度达85%。平均宅地楼面地价达9779元/平方米，较1月增长1.2倍。杭州、苏州、北京三地在全国出让金榜单中居前三，直接拉动价格的上扬，宅地平均溢价率也达到6.37%，为2021年9月以来新高。
易居研究院研究总监严跃进表示，集中供地模式正在逐步优化，供地批次增加、常态化供地将成为趋势。通过增加批次，有助于减少一次性密集扎堆入市的操作，在当前房企资金状况偏紧的情况下，有助于确保土地市场平稳健康发展。
自2021年初，集中供地实施以来，22个核心城市每一轮土地拍卖都会引起广泛关注。而土地和房地产市场由偏热发生逆转，经历近两年的下行，土地市场观望情绪浓厚，流拍频现。
市场机构统计数据显示，2022年，实施集中供地的22个城市计划供地面积12875万平方米，实际仅完成7528万平方米，完成率不到六成。由此也对地方财政收入造成明显影响。财政部发布的数据显示，2022年地方政府性基金预算本级收入约7.38万亿元，同比下滑21.6%。其中，国有土地使用权出让收入6.69万亿元，同比下降23.3%。
严跃进分析称，2022年集中供地工作推进中，对房企资金提出更高的要求，不少民营房企出于资金压力，难以在土地市场有所作为，以至于拿地成为实力国企和地方城投的选择。另外，过于密集的供地，使房企拿地的准备工作遇到了很多困难，最终导致对于地块的情况掌握不到位，以致对土地信息消化非常不好，也影响了投资拿地的策略，对房地产行业长期平稳健康发展不利。
此前，被证实为自然资源部出台的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》（以下简称“《通知》”）明确，其中对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”。
自然资源部方面解释，该《通知》是自然资源部印发的对地方住宅用地供应工作进行的指导文件，不是要取消集中供地制度，而是优化完善集中供地政策，更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。
“此次政策的核心要点是‘推进供应信息公开’。政策明确，建立拟出让地块清单公布制度。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期限制。”严跃进称，这一政策不代表要取消集中供地，但是集中供地要进一步优化，充分体现了供地思路兼顾短期矛盾和中长期制度安排需要。
事实上，集中供地“每年3次”制度早在各地实践中已经出现些许调整，2022年，长沙、南昌都是率先对集中供地模式作出调整。
记者梳理发现，2022年9月，长沙供地宣传推介平台“供地云”曾发布通知称，“今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介。”2022年10月，江西省住房和城乡建设厅发文，将协调省自然资源厅积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出，南昌也成为了首个官方提出拟退出集中供地的城市。
此外，2022年，北京、上海、深圳、杭州、南京等地的土地拍卖过程中，均以增加集中供地次数的方式对集中供地制度进行调整，北京、武汉、徐州完成了三批集中供地到六批集中供地的转变。
中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，适时完善和优化原有集中供地政策，放宽全年供地批次数量的限制，分批次供地有利于缓解房企的资金压力，降低同批次地块入市的竞争强度，有利于进一步稳定房价、地价和恢复市场信心。
截至目前，全国22个核心城市中，北京、杭州完成了2022年第5轮集中土拍，郑州、天津、苏州、杭州等地完成了2023年首轮集中土拍，还有9个城市将在3月集中出让。从出让结果来看，2023年第一轮集中供地中，热点城市土拍热度有所回升。
已结束首场土拍的北京，本轮供地计划出让6宗住宅地块，用地总规模约22公顷，地上建筑规模约53万平方米，起始总金额122.5亿元，共吸引了33家房企及联合体报名竞拍。其中，昌平信息产业园地块、朝阳小红门地块、石景山苹果园地块3宗进入现场竞价阶段，经过激烈的“厮杀”，最终3宗地块均触顶成交。
结果显示，最受欢迎的是昌平信息产业园地块，该地块位于西北五环至六环之间，临近地铁朱辛庄站，是8号线和昌平线的双轨交汇站。商业方面，目前TBD住总万科天地已处于在运营状态，一路之隔的万达广场也已竣工。地段位置优秀，周边的配套如商业、学区、地铁等一应俱全，使之成为名副其实的“香饽饽”。
竞拍开始前，该地块已经过14轮报价。正式的开拍现场，该地块仅用时1分钟，房企叫价便触及土地合理价格上限。随后的竞现房销售面积环节，也很快达到了上限。最终，通过现场摇号确定由越秀地产以“33.12亿元+4.5万平的现房销售面积”摘得该地块，楼面价约3.7万元/平方米，溢价率15%。
杭州市场同样火热，2月份连续两轮土拍引起市场关注。2月7日，杭州2022年第五批次集中土拍结束，共出让5宗地块，其中3宗触顶、1宗溢价、1宗底价，收金89.57亿元。总成交出让面积26.2万平方米，总规划建面59.6万平方米，成交楼面均价15033元/平方米，平均溢价率10.89%。
而2月21日，杭州2023年第一批集中土拍中，共出让13宗地块，其中8宗触顶、2宗溢价、3宗底价成交，总收金182.23亿元。本轮土拍最热门地块是萧山市北地块，参与摇号企业多达60家，创下杭州历史以来单一地块参拍房企数量的新高。
克而瑞研究中心报告指出，2月北京、杭州、苏州等热点城市举行了4场土拍，受益于交易数据回暖带来的信心提升，以及土拍质量的回升，均取得了不错的市场热度，整体溢价率水平均有所回升，流拍率也有所回落。但是从各城市内部情况来看，封顶溢价的仍然只是少数优质地块，多数普通地块仍是底价成交。
虽然不比北京、杭州等地的火热，郑州相对冷清的土拍过程中，建业集团底价拿地却也释放出积极信号，成为出险房企拿地的全国首例。
郑州2023年首轮集中土拍共推出11宗地块，包括中原区3宗，管城区2宗，金水区、惠济区、高新区、上街区、二七区、郑东新区各1宗，起始价共计90.59亿元。
出让结果显示，11宗地块中，10宗底价成交、1宗流拍，成交出让面积43.86万平方米，总成交规划建面124.5万平方米，共收金53.82亿元。其中，建业集团以49277万元摘得主城高新区五龙口42亩地，土地使用权面积为42.47亩，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地）。
“截至目前，重点城市土拍市场整体热度保持高位，而且除了国企和地方城投，部分民营企业开始参与拿地，民企拿地积极性有所回升，但依旧十分谨慎。”张凯表示，房地产市场尚未全面恢复，不同城市之间土地市场冷热不均，城市内部不同地块热度差异明显，但优质地块仍然受到市场关注。今年，差异化和市场冷热分流还将延续。
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