土地市场复苏
几天前，北京大风裹着黄沙，但朱辛庄 0028 地块拍卖现场，却出现了久违的热度。42 家房企投拓人，聚集在一起，时而交头接耳，时而屏气凝神，等待着黄色乒乓球的滚落，揭晓答案。
他们有的戴着红口罩，有的穿着红色衣服，甚至有的在土拍前，还特地去了一趟雍和宫、潭柘寺烧香，祈求有所斩获、填补粮仓。
参拍的房企里，既有央企华润、保利、金茂、大悦城，国企城建开发、城建兴华、天恒、住总等，也有头部民企碧桂园、龙湖参与其中。此外，还出现了一些新面孔，如鸿丰置业、湖北天创、河北万浩等。
自北京实施土地出让招拍挂制度后，还从未如此热闹。最终上海大华犹如冲出来的一匹黑马， 抱得美人归 。
在此之前，坐标成都，便有 46 家房企围猎 4 宗宅地的场景出现，新希望、万科、华润、龙湖、保利等，均现身其中。
杭州萧山市北地块还未开拍就封顶，参与摇号的企业更高达 60 家，参拍房企亦创该城市土拍历史上单一地块新高；与此类似，苏州工业园区湖西 1 号地块，还未开拍也出现了 40 轮报价。
除了上述的一线、新一线城市之外，二线城市南昌，似乎也有所回暖。这座城市首拍 6 宗地块收金 23.2 亿，共 40 家房企竞拍、两宗触发熔断。
乱花渐欲迷人眼，从场面上看，呼声已久的土拍回暖，似乎已出现端倪。
从拿地主体来看，国央企仍是主力，但是沉寂许久的民营房企，也陆续在土拍中现身，拿地力度及拿地金额都有了明显的提升。
部分城市土地市场升温的背后，折射出房企对热点城市的看好情绪，同时在去年土地缩量的情况下，房企补仓意愿也有所加强。
经历了长时间的消耗与资产甩卖，他们或许已有些压力。如今，这场 存粮 之战，已然打响。
近来，那场北京土拍，拍卖结果显示，该宗地最终被首次进京的外来房企上海大华幸运揽入怀中。成交价 12.995 亿元，成交楼面价 35475 元 / 平方米，溢价率 15%。
在拍卖结束后，上海大华集团北方区域一负责人张跃森也感慨： 主要是运气好，这次拿地确实太难了。
房地产市场的整体回暖，加之供地政策持续优化，带动了土地市场的复苏。截至目前，广州、成都、南京、成都等地均进行了 2023 年首轮土拍。而类似于争夺朱辛庄地块这种群雄逐鹿的名场面，也已在多个城市上演。
如在杭州的 2023 年首批土拍现场，萧山城区市北地块的竞争也尤其激烈，该宗地块还未开拍就已经报价封顶，甚至罕见地再现了 60 家房企争夺 1 宗地的热闹景象。摇号企业数量创下杭州单一地块参拍房企数量新高，中签率仅 1.7%。
最终，南昌市政大道房地产成为 60 进 1 的幸运儿。据乐居财经了解，该公司为杭州土拍的新面孔，公司法定代表人为朱江华，隶属于南昌市政公用地产集团，背靠南昌市国资委。
杭州土拍热度继续维持在较高水平，13 宗涉宅地块全部成交，其中 8 宗触顶摇号，2 宗溢价成交，3 宗底价成交。该轮拍地的触顶率超过 61%，创下 2022 年以来的新高。
伟星置业、浙江中豪、中腾置业、富阳山水置业等民营房企也积极拍地，收获颇丰。
其中伟星置业以 19.46 亿元拿下了浦沿单元 BJ0601-R21-05 地块，溢价率 11.45%。值得一说的是，今年以来，伟星置业的夺地的热情十分高涨，它还在之后的南京首轮土拍中以 31 亿元竞得了 NO.2023G03 地块，溢价率 14.81%，
该地块位于南京市房价最高建邺区，高达 43173 元 / 平方米的成交楼面价，更让其一举成为南京市单价第二高的宅地。而据乐居财经了解，该地块开拍即收到 12 轮竞价，尤其是在 11 轮到 12 轮的报告过程中，有房企 1 秒加价 2.3 亿元，触顶进入现场摇号阶段。
南京土拍共出让 11 宗地块，涉及 2 宗拆迁安置用地，9 宗商住用地。最终，4 宗触顶成交、4 宗底价成交，成交总金额约为 176.69 亿元，平均溢价率为 7.98%，该溢价率仅次于其 2021 年首批集中供地的数据。
距离南京不远的苏州，同样也迎来了 开门红 。
苏州工业园区湖西 1 号地块还未开拍就出现了 40 轮报价。在正式开拍后，报价轮次很快便突破 65 轮，仅用时 1 分 41 秒就超过最高限制楼面价，进入线下摇号环节。次日，又有 31 位竞买人参与摇号，最终该宗地块被华润置地收入囊中。
不少业内人士表示，今年春节以来，多城房地产销售出现 小阳春 ，重点城市新房与二手房成交持续好转，而成交端的回暖也给到了土地市场正面影响。
从今年各地土拍过程中不难发现，无论是在核心城市还是三四线城市，国央企仍是拿地的主力，但是沉寂许久的民营房企，也纷纷在土拍中现身，拿地力度及拿地金额都有了明显的提升。
如在 3 月 22 日结束的成都 2023 年首批次土拍中，共吸引了 46 家房企竞拍。除了国企、央企和地方城投公司之外，还有新希望集团、邦泰、东方希望等本土民企积极参与。
3 月 28 日，成都土地市场迎来第二拍，3 宗宅地均达最高限价。保利、邦泰等总成交价 38.02 亿元摘地。
这与去年成都土拍市场 国字头 独撑大局、民企谨小慎微的局面形成鲜明对比。
土拍市场整体上，都有了微妙的变化。数据显示，在杭州 2023 年两次土拍中，参拍企业均在 50 家以上，其中参拍民企数量占比近一半，同时民企拿地金额占比达 57.9%，较 2022 年提升 8.8%。
南京的首轮土拍中，民企拿地金额占比也有所提高，伟星房产、上海欣源置业等民企均竞拍至地价上限，民企拿地金额占比达 26.9%，同比提升 17.2%，另外三四线城市中，高溢价地块也多为民企摘取。
在这其中，还有一个有趣的现象，即一些城市集中供地的出让名单中，有不少 外来户 的身影，并且他们还是成交的 主力军 ，这也从侧面说明了民企异地扩张的步伐正在加速。
如在南京拿下 地王 地块的伟星置业，总部位于浙江台州，是伟星集团旗下的房地产企业。该企业成立于 2004 年 12 月，注册资本 10 亿元，旗下已有 43 家子公司，并且大都为伟星置业 100% 持股。
在公司股权上，伟星置业由临海慧星、伟星集团各持股 75.25%、24.75%，法定代表人为姜礼平。
据乐居财经了解，去年 7 月，伟星置业就曾在南京 2022 年第二轮集中供地中，以总价 21.2 亿元底价摘得 NO.2022G43 地块。
而在近两年，它还不断在安徽合肥等地抢地。如在去年 6 月，伟星置业在合肥夺得了当地热点地块高新区 GX202209 号，总价约 9 亿元，溢价 14.6%。
此外，夺得北京昌平朱辛庄地块的上海大华也格外惹人注目。该公司初创于 1988 年，总部位于上海，是国内最早的房地产开发商之一，实控人为金惠明。
大华地产曾在公开采访中表示，公司将以上海为原点，在长三角区域、环渤海区域、中西部、西南区域及港粤澳大湾区域持续布局。
从 2017 年至今，其已先后在昆明、广州、杭州、咸阳、天津、德州、兰州等城市拿地扩张。此次成功夺地，大华地产又顺势打入了北京市场。
土拍市场火热的背后，能看出房企的拿地意愿有了明显的提升，而这与政策端的持续发力不如关系。
自 2021 年房地产市场进入深度调整期以来，土地采用集中出让模式，拿地活跃度降低。据财政部财政收支情况数据，2022 年，我国国有土地使用权出让收入为 66854 亿元，与上一年 8.71 万亿元相比下降了 23.3%。
如今集中供地政策进一步优化，多个城市也在今年调整了土地供应模式，集中供地政策调整为提前三个月公布地块信息，给出市场 3 个月的缓冲期。
精细化、透明化的供地策略有利于地块信息为房企和市场所消化，进而促使房企提升投资力度。
此外，去年年底， 金融十六条 、房企融资 三支箭 等利好政策发出以来，业内就看到了行业回暖的黎明。部分出险房企接连获得了银行授信，拥有 活水 的房企自然也拥有了 补仓 的能量。
事实上，在紧缩的环境下，多数开发商已经憋得太久了。自 2021 年下半年以来，静默了一年多，能正常拿地者屈指可数。他们手中储存的货值，消耗了一些，又甩卖了一些，如果再不补充点 货 ，部分房企真有 断炊 的可能。
以去年为例，万科实现 4202 亿的销售额，但却只新增 1716 亿货值，两者之间的差值为 2486 亿；金地销售 2218 亿，新增货值 158 亿，相差 2060 亿；保利销售 4573 亿，新增货值 2515 亿，相差 2058 亿。
唯有 黑马 建发房产，其去年销售 514 亿，却拿下 909 亿的货值，算是难得的手有盈余。
由此可见，在调控的基调下，即使是国央企，大多也难以配平进货与出货之间的天平。
而民企阵营中，除了滨江的销售额与新增货值基本持平之外，其余房企均存在不小的差距。比如，旭辉 1237 亿销售额，与 174 亿新增货值之间，存在 1063 亿的缺口；碧桂园实现销售额 4643 亿，却只有 186 亿的新增货值，缺口达到 4457 亿。
尽管这其中涉及楼市价格变动，以及权益比例的计算问题，但销售额与新增货值的差距过大，足以说明房企正在收缩战略下，吃着以前积攒的 老本 。
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