南昌房屋租赁市场价量齐升租金逐年小幅增长
春节楼市成交量“遇冷”、大批房企资质注销以及宏观调控“解冻”无期都让人们对今年的房产投资充满疑问，对于年初楼市的各项成交数据，包括住宅和非住宅成交情况、二手房成交情况也比往年更为敏感。新的一年开始了，楼市却仍未走出“寒冬”，然而与房屋买卖的惨淡局面截然相反，春节刚过，南昌的租房市场倒逐渐火热起来，呈现了价量齐升，比翼双飞的良好态势。
业内人士认为，房屋租赁之所以在节后呈现价量齐升的局面，一方面是由于春节前后租客返乡以及租约到期而产生的大量空置房；另一方面，租房需求的增加也促成了租赁价格的上涨；此外，新楼盘及二手房买卖交易受阻，以及购房者的观望情绪和市场看跌预期，也使很多人选择租房来进行过渡。
春节过后，南昌的房屋租赁市场可谓跑火：据鸿基房产营销总监文静介绍，与节前相比，寻找（提供）租赁房的客源增幅明显，有近50%的增长；易佰家不动产交易总监骆鸣也表示，节后许多挂牌出售的客户受宏观政策及房价看跌影响，转投租赁市场，部分优质房源租金也比去年同期增长了100~200元/月不等。
而据房地产信息网统计数据显示，截至今年一月，南昌市共成交二手房522套，与去年同期（去年春节为2月，二手房成交共1465套）相比，下降了64%。二手房的成交量与租房市场的热度往往成反比，二手房成交量下滑，说明限购和限贷政策以及对房价下降的预期，将许多刚性需求由二手房市场拉回了租房市场。
据了解，节后房屋租赁的客源则主要来自三个方面：一方面，随着近期几场大型招聘会的顺利召开，有大批返乡的农民工和外省务工人员涌入南昌，据省就业部门统计，今年南昌返乡人员约为14.9万人，目前已有5721人达成了就业意愿，成为房屋租赁市场的大批刚需；另一方面，截至今年6月，全省各大高校还将有大批毕业生面临就业（据2012年2月召开的全国就业工作座谈会公布的数据，“十二五”期间应届毕业生年平均规模将达到700万人），也将给房屋租赁市场带来不小冲击；此外，随着地铁一号线的筹建和南昌市旧城改造的步伐，地铁沿线和旧城改造的多个片区都出现了拆迁现象。虽然多数拆迁户已通过购房解决了居住问题，但是当前买卖市场处于国家宏观调控阶段，尤其随着调控效果的不断深化，房价开始出现松动，使得购房者对于未来房价将要下降的主观预期较强，转而选择暂时租房以观望市场，从而带动了拆迁片区周边租赁市场的活跃度。
目前，南昌市各区域的租客集中程度明显，老城区、红谷滩新区因聚集了大批高档写字楼，周边租客多为企业工作人员；昌北、瑶湖区有大批高校聚集，因此租客多为在校或毕业的高校学生；而位于阳明路隧道附近的几处农民公寓，也有大量外省务工人员聚集。
文静总监告诉记者，节后鸿基地产房屋租赁成交多集中在红谷滩新区和城东区，红谷滩区有大批高档写字楼聚集且配套完善，既方便上班族出行往返，也能即时享受成熟商、娱配套；城东区轻工业企业集中，受利返乡及外省务工人员，有大批房屋在节后被成功租赁。
骆鸣总监则表示，易佰家在节后有大批老城区的优质房源遭遇租客追捧，特别是随着地铁一号线的筹建和南昌市旧城改造的步伐，不少拆迁户喜欢选择配套资源集中的老城区过渡；此外，中小学的高、中考在即，重点学校周边的出租房近日也备受陪读家长的青睐。
在租金方面，各区域基本维持了与去年相当的租金水平，部分租客集中的区域租金较去年有100~200元/月不等的上涨。记者通过多方了解得到，与各区域内租客集中的现象一致，针对不同的租客群，各区域内的租金与最短租期都有所不同。
以两室一厅为例，老城区和红谷滩新区多为1200~1300元/月，具体租金依据“地段+房屋配套”而定，如果是带齐家具和网络设施，租金还将更高；高校周边的出租房装修较为简单，房东通常将居室隔成单间，以200~300元/月的价格出租，昌北、瑶湖高校周边有大批这样的出租房，在校学生成为房东稳定的租客，吸引房产投资客的目光，走进小区，墙壁与公告栏上都有大批房屋出租的广告，有些房东甚至蹲守在小区门口，见到浏览出租信息的学生就上前搭讪；在农民公寓，出租房有单间和成套两种出租形式，价格随地段而定，靠近阳明路隧道附近的贤湖魏村和星光村，两室一厅的出租价格在400~500元/月；此外，针对重点中小学附近的出租房，骆鸣总监表示租金将比同区域出租房略高20~30元/月。房屋租期方面，各区域内房屋的最短租期基本以年为单位，高校及重点中小学周边的房屋有以月为单位的出租形式。
由此看来，无论是在客源上还是租金上涨趋势上，出租房的长线投资形势都比较稳健，两位总监同时提到，受调控政策及房价看跌影响，不少房产投资客改短线投资为房产租赁这样的长线投资。
对此，骆鸣总监提醒，房产投资成本巨大，一定要量力和谨慎而行。挑选出租房建议观察以下三点：首先，尽量选择地段较好或配套设施完善的房子，这样的房子能够方便租客的出行和消费，因而最受租客的亲睐；其次，出租房投资的总价不宜太高，应尽量选择面积较小的户型进行投资，这样有利于在成本和回报率间达到平衡，也能在楼市利好的时候尽快脱手；最后，重点中小学和高校附近的出租房租客和租金相对稳定，是比较适宜的投资产品。
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