南昌商业物流中心招商工作方案 目 录 前言 第一部分 商业定位 第一章 项目总体定位 一、 前期沟通总结 二、 项目总体定位 三、 项目的功能定位 第二章 商业业态定位 一、 定位理由 二、 业态定位 第三章 商业名称定位 一、 商业案名定位 二、 博览城的解释 第四章 商业管理功能定位 一、 现有管理格局 二、 金润物流的管理功能定位 三、 现代化的管理体系 第五章 商业经营业种定位 一、 主题物流定位 二、 经营业种定位 三、 定位规划 第二部分 招商策略 南昌商业物流中心招商工作方案 第一章 招商总策略 第二章 招商阶段设置 第三章 招商工作计划表 前言 商业物业是房地产业里经济价值最高的物业形态，在动态的经 济大环境中，商用物业疲惫的活跃着——高回报刺激着巨资开发； 而经营的艰难加大了风险。要让商业物业从“炙手”向“可热”转 化，就要在分析大的物业环境下，结合项目本身，步步为营，攻克 风险的城堡。 商铺时代的来临，催化了商业市场的竞争，加速了城市商业的 繁荣，新兴商圈挑战传统商圈，随着城市改造步伐的加快和商铺概 念的深化推广，市中心商圈和洪城大市场的商圈的局面被打破，香 江、鸿顺德纷纷涌现。本项目要在激烈的商战中占据最高点，就要 做好工作中的每一环，而招商在工作环中是关健的一环，它赢与否 关系着销售战的再打策略。 要做好招商工作就要有一个好的招商策略来指导。我们的招商 策略在“赢了再打”的总策略下，各工作环节环环相扣，做好“赢” 的工作后，然后“再打”下一战役。 项目要生存，必须做好招商工作，积累前期客户；而招商的成 功要有一个好的策略才能得以保证。但策略不是凭空而生的，是在 市场的基础上，对商业准确定位后，在概念上创意不行，在经营上 还要有思想。 南昌商业物流中心招商工作方案 第一部分 项目定位 第一章 项目总体定位 一、前期沟通总结 本项目不是一个简单的商业地产或商业经营项目，因而在对它 进行评介和探索其商业价值所在时，是在宏观区域市场范畴和大流 通领域里寻找恰当的出路。 前期报告在充分的市场调查基础上，深入研究了南昌市的商业 发展格局，并创造性的提出了“批发 MALL”的市场形象定位概念 和物流中心定位。但是在市场定位方面，报告并未提出更多可供参 考的选择。没有能够充分体现出本案的相对市场优势，“批发 MALL” 的市场定位同样无法全面体现本案的核心竞争力，缺乏足够的市场 引爆力。 鉴于此，我们针对前期市场调研报告中的部分内容进行了深度 分析。 由于南昌市批零业总体竞争环境在不断恶化，商战一触即发。 为避免正面火拼，寻求更高层面的边缘性竞争优势，本项目在前期 报告中采取“洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈外，在产业选择方面 独辟蹊径， 针对市场特点和本项目自身的优势，为加强市场引爆力，我司在原 方案的基础上进一步对物流中心定位提升出主题物流概念。 二、项目的总体定位 本项目立足于服务周边市场，集批发、零商品展示交易、物 南昌商业物流中心招商工作方案 流配送功能等为一体，具有强大辐射的大型现代化的主题物流中 心。 三、项目的功能定位 1、功能组合 （1）展示、交易功能区 该功能区是本案的主功能区。展示功能与交易功能区，形成了 前“展”后“店”的格局，依托南昌对于江西极强的辐射作用，通 过动态的展览展示提升本项目的辐射半径。 同当前批发市场的主要差异表现在： 集中主题规划，导购便利（吸收零售商业的优点）； 增加了展示的设计，为交易提供了一个动态的展示平台（有 利于展示商品的风采，便于看样定货）； 经营产品以品牌商品为主导（通过展览展示为品牌企业提供 一个推广新品和展示企业的平台，有助于吸引品牌企业进入 本项目，体现本项目的中档商品交易中心的定位）； 销售形式以开架式销售为主，统一结算，营造了良好的购物 环境（良好的购物环境有利于吸引品牌或名牌企业进入、扩 大零售和批发交易量；减轻经营人员工作压抑，营造舒适的 工作环境） 对于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化，但需达到展 示功能要求（设计标准模式、类似街面专卖店）； 可配计算机，进行客户管理，仓储管理（MIS 系统）-预留 南昌商业物流中心招商工作方案 管线）会展会议、推介培训服务功能区 该区域是市场的配套功能区，主要是提高本案的档次和水平； 同学院、行业协会等共同成立具有一定权威的专家顾问组委 会，为会展会议、推出和培训奠定基础； 有计划、有主题地组织各种会展会议。对服装，可以安排各 种主题的时装表演，动态地推出各个新产品，并成为一道独 特的风景城，例如：季节主题：春、夏、秋、冬；类别主题： 时装系列 运动系列 绅士系列 学生系列 淑女系列…… 动态的、系列的活动，可以增加市场的“热点”和“兴奋点”， 吸引人流； 组织国内和区域的各种专题交流会议和论坛； 有目的、有计划地对批发企业的员工和经理人组织系列培 训，提高经营人的素质，发展其技能，开发其潜力，变得更 有才干； （3）零售功能区 零售功能区主要是拉动市场的人气，但是引入的零售业，不是 按照商业中心区的业态引入，而是引入对批发市场经营有益的业 态；引入的企业应该是行业的龙头，能够带动其它中小企业和个体 进入。例如，麦德龙的客户群有 60-70%是团购客户，它走的是一 种 C&C 的批零兼售的仓储式超市功能。 或者引入专业商店的品牌商家，如国美、苏宁等电器经销商； 南昌商业物流中心招商工作方案 东方家园、百安居、好美家、欧培德等建材家居超市、法国的低压 电器分销商企业蓝格赛等。将行业的巨无霸与小批发企业融为一 体，借助大企业同小批发企业的错位经营，形成某种批发产品种类 的集群。 同时，引入一定比例面积的超市，专营店，可以汇聚消费人流， 增加本项目的出售或出租面积，降低投资商的风险，增加项目的成 功率。 （4）休闲娱乐功能 本案的经营者既是一个庞大的经营群体，也是一个庞大的消费 群体，一定对休闲娱乐功能存在着巨大的需求。一方面，为了业务 的需要，接待客户需要一定的休

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