马先声周周说｜产业专题：深圳产业发展之历程和建议
根据《深圳市国民经济和社会发展统计公报》历年数据，深圳产业结构呈现出：2011-2021年中第二产业的结构占比逐年下降，第三产业保持较好增长态势，凸显出第三产业在经济中的贡献度越来越大。其中，战略性新兴产业的生产总值比重变动较小。
深圳市2011-2021年产业增加值占比情况
按照产业用房实际使用和管理现状，目前全市共有产业园6702个，主要分布在原特区外，其中宝安、龙岗、龙华区产业园数量居前三位。
全市重大项目落地数量平稳上升，也主要集中在龙华、宝安、龙岗、光明等区域[]，产业园布局进一步向原关外扩张。
深圳市2014-2022年重大项目进展情况
《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》提出，深圳需构建高端、高质、高新的现代产业体系，巩固壮大实体经济根基，增强产业链根植性和竞争力，前瞻布局战略性新兴产业，培育发展未来产业，提升服务业发展能级，推动先进制造业和现代服务业深度融合发展，提高经济质量效益和核心竞争力，重塑产业链竞争新优势。
2022年，深圳出台“20+8产业集群”政策，具有整体性、系统性、先进性三大特点，拟推动深圳产业从“应用技术”向“原创技术”转变，引领现代产业技术方向，内容提出20个战略性新兴产业发展重点细分领域和8个未来产业重点发展方向，加速集群化产业发展，各产业链互相配合、高效分工，提高产业和经济韧性，带动规模效应，保证多元化发展。
“十二五”规划以来，早期外迁的企业大多为低端落后的制造型企业，现阶段外迁的企业大多数是先进制造业，尤其是大中型企业外迁会同步带动相关行业的下游小企业外迁，主要迁往深圳周边、内地以及越南、东南亚等地。
《深圳市2018年中小企业发展情况的专项工作报告》显示，2018年深圳有91家规模以上工业企业出现外迁情况，约占规模以上工业企业总数的1.1%，累计在深工业总产值599.7亿元，占当年全市规模以上工业总产值的1.95%。据天眼查数据，深圳制造业企业吊销及注销数量持续上升，2018年—2020年分别为225家、976家、3116家，同比分别增长492%、334%、219%。
制造业的飞速发展为深圳经济打下了坚实的基础，先进制造业更是深圳经济发展的重要支撑和根基所在。深圳市政协调研报告曾提出警示：“深圳企业搬迁潮，迁走的不仅是大型企业，更是一个产业链的迁移，很多上下游配套的企业也随之迁走，这对深圳先进制造业的发展极为不利。”因此，倘若大批企业外迁，将会产生深圳产业“空心化”、产业链“断链”的隐忧。
根据数据统计，作为深圳经济的重要支柱产业，电子信息产业占深圳市GDP比重近1/4，然而外迁占比较大的也是电子信息产业。比如：2014年中兴通讯将生产基地迁往河源；2015年比亚迪搬迁惠州同时在汕尾投资建设新能源汽车产业基地；2016年华为终端转移落户至东莞松山湖；大疆科技于2013年在东莞买地；富士康将生产线移到了郑州和贵州；欧菲光、兆驰股份、兴飞科技、海派通讯等企业将生产线搬迁至江西南昌，在南昌建立了规模庞大的产业园区。与此同时，近年来深圳周边城市正在“大手笔”吸纳深圳企业落户，总部在深圳，生产在周边已成为许多企业的常态。
（1）产业升级，产业培育慢及周期长
产业升级促使产业发展进入到新周期，新旧动能替换，战略性新兴产业便需要快速补充缺口，达到高效衔接与循环，但上一个阶段的产业发展属于淘金时代，在规模、成本方面占主导因素，企业极速扩张、抢占资源、专注传统制造加工；步入产业新周期后，迈入炼金时代，呈现出传统制造到智能制造的变革，粗放必须转型升级为更精细化、更智能化、更精益化，产业链也会变得更多元化，需要更多细分行业协同。目前许多细分行业处在领域的摸索期，要从0到1、从1到2搭建供应链，需要时间沉淀；为加快培育，根据产业的发展周期，政策在研发支持、空间部署、资金与措施的双重扶持方面也在不断调整，建构完整的上下游产业链周期较长。
华南蕞大的厂房选址平台“选址易”APP显示，东莞和惠州的厂房租金普遍在10-20元/平/月左右，深圳的厂房租金普遍在25元/平/月以上，甚至有的厂房租金标价45元/平/月，东莞和惠州的厂房普遍要比深圳低12-13元/平/月。深圳厂房品质高、售价也高，导致许多深圳企业另寻他地，例如，宝安石岩的厂房挂牌价4万/㎡，与深圳紧邻的东莞凤岗京东智谷的高品质厂房，一期售价仅6800元/平米起，成了不少深圳企业的选择。
领先企业带动下游企业循环缺失，例如龙华区，创新对产业的支撑较为薄弱，高等院校资源稀缺，基础研究积累不足，企业自主研发规模和水平不高，研发投入占GDP比重不足全市平均水平的2/3，创新载体数量不足南山的1/5，有效发明专利拥有量不足全市水平的1/2。制造业整体附加值不高，新兴产业尚未形成规模。金融业、软件服务业等高附加值生产性服务业产值占全市比重仅为3.3%和2.1%。企业梯队尚未形成，除富士康外，缺乏其他行业龙头企业；潜力大、成长性好的中小企业整体规模依然偏小，上市企业市值仅占全市6%。
2020年先进制造业和高技术制造业增加值同比增速分别为3.9%和2.3%，分别较规模以上工业增加值的增速高1.9和0.3个百分点。数据表明，高端制造增长较为强劲，纯厂房需求量高、专业厂房的标准有较高的门槛，然而供应土地以新型产业M0用地为主导，以多样新型研发空间居多，纯厂房供应不足。
深圳的工业结构从“三来一补”的低端制造业逐渐转型为以电子信息为主的高新技术产业。面向创新时代，深圳产业转型升级进入快车道，制造业厂房更新的速度滞后于城市产业转型的速度。同时传统工业厂房在设备和空间上稍显落后，导致低产出低效能。
通过核心中心区以及全市产业园数量前位的福田、宝安、龙华产值数据对比，存在行政区产业发展偏差现象。
福田、龙华、宝安三区产业升级中存在的问题
2018年以来，部分产业用房租金上涨较快、租赁行为不规范等现象直接增加了企业特别是实体企业运营成本，对保障产业发展空间、营造良好的营商环境产生了不利影响。部分产业用房存在违规转租、缩短租期、乱收费等市场乱象。主要原因如下：
因深圳出现大量由第三方机构代运营的产业空间，盘活了一批老旧工业园区，在一定程度上满足了不少中小企业的租赁需求。但同时出现了“二房东”夸大公摊面积、虚报租赁面积、大幅上涨租金等不良现象。
许多产业开发者和运营商钻政策漏洞，用住宅地产模式开发工业地产。企业被“忽悠”进园区，无后续运营资金跟进，工业园成为典型的无增值无效能，仅沦为租赁工具的产业园。
产业发展环境及配套设施不够成熟，以光明区的产业发展环境为例，光明区产业发展环境存在一些短板，集中表现在发展质量不高与“世界一流科学城、深圳北部中心”的战略目标要求之间的矛盾。首先，产业发展整体质量有待提高。人均GDP、地均GDP与福田、南山存在较大差距；“3+1”产业体系初现雏形，但新兴产业竞争力依然不强，第三产业发展较为滞后，GDP税收转化率较低。其次，科技创新生态体系仍不完备。重大科技基础设施、前沿交叉平台尚未建成，市级以上创新载体、高新技术企业、PCT专利申请量占全市比重较低，全过程创新链条还不健全。再次，公共服务配套尚不完善。部分建成区和城中村配套设施尚不完善、城市环境亟待优化，大型购物中心、高星级酒店数量与先进地区存在较大差距，光明城高铁站停靠车次偏少、城际通达性较差，具有区域显示度的地标性建筑、地标性设施稀缺，优质公共服务供给与世界一流科学城和深圳北部中心的定位标准还有较大差距。
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