第三轮土拍该来了！南昌下半年土拍看红谷滩
按照节奏，南昌第三批集中土拍应该快要来了。
今年头部轮集中供地时间为2022年3月11日，11宗地成功出让，总成交面积约710.38亩；第二轮集中供地时间为2022年5月16日，9宗地成功出让，总成交面积约503.19亩。
今年的土地供应计划，2022年南昌市本级计划供应商服用地975亩，计划供应商品住宅用地4741亩，现在的完成度并不是很高。
时隔两个月，今年第三季度的土拍也需要提上日程了。
在前两轮供地中，西湖和高新无疑都迎来了各自的高光时刻，西湖小洲悦地块、艾北地块等赚足了眼球。
不过，不出意外的话，下一轮土拍的重点在红谷滩。
之前南昌市自然资源和规划局公布了南昌市2022年住宅用地读地手册，其中收录了9个板块44宗用地的信息。
这里面，大部分地块已经出现在了前两次供地中。
我们结合一下读地手册中收录的地块，以及近期有土地控规调整和地价评估的地块，看看第三轮集中土拍可能会有哪些猛料。
这宗地庐山大道以南、江报路以东，与地铁一号线米。
地块分为两部分，规划商住、幼儿园用地等。总体量不大，约47亩，容积率1.8。
原先这宗地属于发展建设用地和商住地块，在经历控规调整后增加了更多的二类居住用地，同时在去年征迁之后也打通了江报路断头路，现在已经基本平整，已经达到出让标准。
从区位来看，这宗地位于八一桥旁，南昌二十六中对面，虽然不是一线江景，但东面并未有太多遮挡，加上周边配套成熟，临近铜锣湾T16Mall与地铁站，在寸土寸金的红谷滩中心，这样的涉宅地块可不多见
这宗地大概率会需要定向预留部分房源用于安置，入市房源不会太多。
至于限价，参考周边铜锣湾二期地块毛坯限价16514元/㎡，这宗地估计会略高一些，1.8w/㎡左右，毕竟装修限价降低了两千。
而从上次土拍情况看，无限价的可能性更大，毕竟这样就不会出现限价上涨的情况。
地块位于清原山路以东，上饶大街以南，土地面积59亩。
这个位置就在华润昆仑御北侧，新旅明樾台东侧，规划中的虎形山公园西侧，区位上属于是九龙湖起步区。
虽然读地手册中给出的面积不大，但这只是JLH604-B02地块中的小部分早在去年十月份，整个JLH604-B02地块就出现过。
这宗地在今年3月份已经备案，为南昌华夏艺术谷九龙湖地块，备案中公布的用地面积小于地块实际面积，应该会在出让时合并出让，底价成交。
这宗地块周边新房较多，新力东园、华润昆仑御、新旅明樾台、金地金茂九峯府等，板块内蕞高毛坯限价13430元/㎡，或许也是无限价出让。
地块容积率也是一大亮点，1.96，比联发红城投藏珑大境略高，不过比华润昆仑御和新旅明樾台、祥生府等项目都低，大概率后期低密产品占大头。
地块位于龙兴大街以南，圭峰大道以东，土地面积80.39亩，容积率2.5。
从区位来看，地块处于地铁4号线怀玉山大道站旁，与南昌西站的距离也非常近，周边主要以二手小区为主，隔壁是曾经的千人摇号项目新旅明樾府。
这宗地之前出现在2021年的读地手册中，听说原本计划与东侧几宗地块一起打包给华润，引进华润万象天地，不过迟迟没有出让，这次或许会拿出来。
地价上，新旅当时是在2018年拿的地，毛坯限价11700元/㎡，这个价格如果放现在来说肯定不可能，估计出让也是无限价，要么就是抬到1.7w/㎡左右。
地块位于龙兴大街以北，圭峰大道以东，容积率2.2。
这宗地块就位于JLH603地块北面，前不久刚调整规划，将两宗行政办公用地合并调整为一宗二类城镇住宅用地。
这次地块启动了拟出让土地评估，在下轮土拍中拿出来可能性也挺大，不过相比于隔壁JLH603地块，该地块更加靠近铁路，噪音的影响必然更加明显。
地块位于红角洲片区，岭北三路以南，赣江南大道辅路以西，容积率3.0。
这宗地块在前不久启动了拟出让土地评估，且调整了用地兼容性，由科研用地调整为科研用地兼容商务金融用地/二类城镇住宅用地。
在规划调整中还提到，地块处于赣江头部层面，北面应设置一栋建筑高度不低于150米的超高层。
毕竟不是纯粹的住宅用地，居住体验感或许会受到影响，而且暂时不知道商业占比多少。
隔壁联泰天禧在解除限售之后，成交价一直在刷新南昌房价天花板，这次地块不限价不摇号的话，入市不说南昌，估计刷新红角洲新房房价天花板不成问题。
理论上说，地块近期出让的可能性还是挺高的，但不排除划拨科研机构用于人才安置。
地块位于上饶大街以北，赣江南大道以西，土地性质为商住用地，容积率3.2。
这宗地同样启动了拟出让土地评估招标，在不久前公布的地块调整信息中提到，该商住地需要配建150米的超高层。
并且，按照规划，A09地块为商务金融地块，C02为商住地块，两个地块内住宅计容建筑面积不超过总计容建筑面积的50%。
说明这两宗地是捆绑出让，且因为是计算的总计容建筑面积，两宗地都有超高层，那么住宅部分体量会更多，开发成本相对较小。
又是一处江景住宅，南昌也是时候进入属于改善的狂欢了。
在读地手册中，高新收录有6宗地，不算多，但基本都是优质地块，且大部分已经完成出让，后期可能还会推出新地块，不过在读地手册中，高新剩余未出让的地块里还是有些看头。
地块位于艾溪湖二路北侧，分别在创新一路和二路旁。
这三宗地里面，YH105F01地块和YH105-F03地块原先是其他商务用地，不过去年控规调整之后变成了二类城镇住宅用地。
调整后两宗地容积率都为2.2，F01地块面积约1.9万方，F03地块面积约3.2万方，体量都不大。
而YH302-E02地块，原先是二类工业用地，今年1月份控规调整，转变为二类城镇住宅用地、公园绿地、服务设施用地和沟渠。
在读地手册中虽然只有E02地块的北侧部分，但地块出让时应该还是整宗地一同出让。
虽然地块周边以厂区为主，但从近期高新的动作来看，片区正在逐步将工业地转为居住地，未来这一片居住氛围必然不差。
至于地块限价，参考正荣棠悦，2020年的限价为11706元/㎡，如果有限价，估计会是在1.3w/㎡左右。
地块位于紫阳大道以北，尤氨路以西，原一元数码地块。
这宗地在第二轮土拍时上架过，后下架。
地块分三部分，包括住宅和商住，住宅部分容积率3.0，商住部分容积率3.7，这宗地是否会在下一轮土拍中出让，还不是定数，因为蕞开始地块传闻是给招商局的定向地，但是在经历一次下架之后，不难看出双方对于这宗地块的一些事项还未谈妥。
青山湖在今年读地手册中收录了12宗地，多数已经出让，剩余地块里面，比较优质的也还有一些，但要说亮眼还真没多少。
两宗地位于青山湖北大道以东，民园路以南。
青山湖收录的几宗地块基本都是地铁盘，之前的原雪津啤酒地块，出让时还触发了摇号。
这两宗地就位于民院路站不到100米处，可以说出来就是，但周边基本处于待开发状态。
地块位于解放东路以北，高新南大道以西，规划中的地铁二号线东延段李巷站旁。
现场地面早已平整，报废人防填埋工程已接近尾声，基本符合出让条件。
地块并不方正，土地的利用率没有那么高，而且周边还有一宗地等待出让，目前城市界面一般，不过区位还行，尤其是隔壁就是青山湖天街，与二号线延长线站点的距离也不远。
因为原来是制革厂，这块地可能会有安置房源
还有东升大道以西，昌富路以南的CN305-D01地块等，今年三月份就已经启动土地评估，现在还未出让。
这些地块，或许下一轮会填充进来，但是也有可能挂牌之后临拍下架。
东湖地块不多，一共只收录了3宗地，包括之前下架的那几块。
地块位于青山湖西岸，4#地块与七里站相邻。
这宗地在上一轮土拍时已经挂牌，后因未知原因下架，据了解，可能是因为当时地块未达到净地标准。
地块区位可以说非常好，可以直面青山湖，且地铁四号线七里站就在地块旁，未来预期不错。
上次出让时无限价，重新挂牌的话应该也是。
虽然位置不错但地块素质不高，“城市阳台”的规划又改了，地块的前期开发成本过高，小开发商未必能够担此重任，大开发商又缩减拿地动作，这宗地很容易陷入两难局面。
虽然旁边几宗地都是高溢价成交，但是，时代变了。
现在能够看到有可能上架的地块基本就这些，大部分区域都能够“补货”，不过也有一些区域的身影或许不会出现在下一轮土拍中。
西湖区，在头部轮和第二轮供地中，一共拿出了6宗地，全部成交，明面上的地块基本已经拿出来了，老洪大还有地块能够出让，会不会拿出来另说，这需要有房企配合，毕竟是老城旧改。
收录地块中还有仁寿里地块、坝口巷地块以及坛子口立交旁一宗地块未挂牌，但这三宗地块如果挂牌，大概率还是城投拿地，或许不会挂牌。
经开区上次供地就出现了多宗地块临拍下架，多宗地块城投兜底的情况，这还是在提前开了土地推介会的背景下，估计下一轮供地会憋一憋。
青云谱应该会有地块，前不久江铃厂刚搬迁出大片老厂房，这些地块也在前两轮供地中分别出让。如果下一轮片区有地块供应，江铃自己找房企合作下场拿地的可能性也蛮大。
以上也仅是从供地手册和近期地块动作猜测，至于蕞后是否会是这些地块，还要等正式的挂牌公告出来才能下定论。
已经第三季度了，今年供地完成率可不高。南昌的集中供地也不像其他城市那样，几十宗地一齐上架，而是细嚼慢咽，一次蕞多也才19块地。
这样做的原因，是为了控制流拍率。
不过能够看出，今年南昌土拍的质量还是很顶的，基本都是优质地块，像西湖建发拿下的两块地，都是卖一块少一块的那种，为了财政也是拼了。
在现在这种环境下，也只能保质不走量，城投下场拿地意义不大。
一般来说，从拿地到入市的周期在半年左右，差不多就是今年下半年和明年上半年的样子，这些优质地块全部入市，可以预见，南昌市场会很热闹。
其实现在也差不多到时间了，3月出让的地块，大多已经有了动作，新旅、建发等项目马上入市；6月出让的地块，南崇、保利等项目也已经都备案。
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