盘活工业园区闲置土地 促进园区经济健康发展
工业园区迅猛发展的同时，园区企业低效利用和闲置土地问题也极为突出。以泰和县为例，工业园区自启动建设以来，有的企业长期圈而不建、圈多建少，有的建好厂房长期不生产，有的短时间经营后停产倒闭，有的开工生产不达标、一直处于停产或半停产状态，土地闲置和低效利用现象较为严重。为盘活园区闲置土地，2010年县政府出台了《依法收回闲置工业用地工作方案》，盘活园区土地闲置工作取得了一定成效，依法处置僵尸企业两家，收回企业闲置土地1488亩。但据不完全统计，目前园区仍有约30%的企业未按政府供应的土地进行规划建设，闲置土地约2100多亩，土地闲置严重的企业有20多家。
粗放型招商引资。建园初期，由于征地成本不高，企业偏少，认为只要有项目来，“捡到蓝子里的都是菜”，甚至为了片面追求所谓的“大项目”，追求招商引资进度，不惜以低地价或零地价吸引外商，在用地问题上投资者怎么说就怎么做，要哪块地就给哪块，要多少都尽量满足，缺乏对项目的科学论证，也不会考虑是否节约集约用地，园区的规划形同虚设。
用地协议约束力不强。在招商引资工作开展之初，由于缺乏签订招引项目合同的经验，对企业建成投产时间、建筑密度、投资强度、产出效率等衡量工业用地效率的重要指标要求不严；对工业用地收回的条件设置，特别是对闲置土地的处置，没有统一规范的约束条款。有些企业为了拿到土地搞“数字造假”，在“纸面”上提高投入产出比、投资规模，并作出多期投资规划的不实承诺，存在多占少用、占而不用，后期的投资“遥遥无期”等问题。
监督管理力度不够。管理部门在工作中往往重视的是征地和出让两个环节，在此之后，土地的开发利用的监管，则完全由监管体制尚未理顺的县工业园区管委会负责，其他职能部门则很少关注，甚至采取“睁只眼闭只眼”的态度来对待。由于工作缺乏协同合作，监管乏力，出现有些破产清算的“僵尸”企业虽然通过法院拍卖转让，但因未严格审核接收者接盘目的，同样面临土地“二次”闲置的窘境。土地闲置费的追缴，成为一句空话。
棘手问题干扰回收。尽管国土资源部修订出台的《闲置土地处置办法》明确规定，工业用地“未动工开发满两年的，可无偿收回建设用地使用权”，但就泰和县园区企业低效利用、闲置土地的情况来看，有经营不善被迫停产的，也有不符合产业发展要求淘汰出局的，还有实力不足资金链断裂无法维继的，而这些企业情况都比较复杂，尤其是关停多年的“僵尸”企业，棘手问题更多，几乎都陷入严重的债务“泥潭”当中。
企业主占地目的不纯。由于受房地产市场暴利影响，少数企业经营者看到了土地资源利用空间，他们取得土地后，占而不用、圈而不建，或圈多建少、批大建小，政府催一次，企业动一点，企图借产城融合发展之机，将低价取得的工业用地变为商业用地，从中牟利。如果政府要斩断企业这一念想，执意要收回土地，便漫天要价，设置重重障碍，迫使政府在补偿款上作出让步。
在当前征地压力大、用地成本高、供需矛盾突出的形势下，积极盘活工业园区闲置土地，是缓解园区项目用地紧张，实现园区可持续健康发展的内在要求，也是社会和谐稳定的现实需要，为此建议：
高位推动，盘活闲置土地常态化。工业园区闲置土地的清理处置涉及到土地核查、资产评估、协商回购、依法处置等方面，是系统性、综合性较强的工作，涉及到县工业园区管委会、国土、财政、城建等多个部门。党委、政府必须高度重视、高位推动，建立以党委、政府为主导，相关部门之间信息互通、密切配合、齐抓共管的工作格局，才能将盘活工作落到实处，有效遏制园区土地闲置现象的发生。一要摸清底数。对建园以来所有出让地块进行全面排查，逐一对照用地协议条款，并根据“僵尸”企业及企业低效利用和闲置土地的认定标准，认真核实，准确甄别，做到有的放矢。二要形成常态。每年都应把盘活工作作为一项经常性的重要工作来安排，形成工作常态，并建立从闲置土地调查认定、预先告知、处置听证、税费调节、协议收购、强制执行等一整套完善的盘活工作程序，使工作规范有序。
分步实施，把握好盘活工作重点。由于建园时间长，进驻企业多，累积在园区低效利用和闲置土地不仅多，且情况复杂，尤其是建园初期进驻的企业，由于种种原因，造成企业低效利用和闲置土地的问题较为严重，加之闲置的时间较长，盘活起来直面的矛盾较多，如果要一次性全面清理和处置，工作压力非常大。因此，在盘活方法上可采取“循序渐进，分步实施”的原则进行，确保工作取得实实在在的效果。要选择那些恶意圈占、圈而不建，闲置时间长、面积大的企业作为突破口，想方设法采取一切有效措施处置到位，形成对其他闲置土地企业的震慑作用。
因企制宜，依法规铁心硬手盘活。工业园区“僵尸”企业及低效利用和闲置土地形成的原因是多方面的，存在的情形也千差万别。因此，在盘活过程中应根据实际情况，区别对待。一要公平公正。原则上无论是以何种原因何种形态出现的“僵尸”企业及低效利用和闲置土地，一经认定，都应列入清理和处置的对象，做到公平公正，一视同仁。二要分类处置。对已停产，难以维持经营的“僵尸”企业，必须无条件依法进行清理；对因企业自身原因造成项目不按时开工的，应终止土地出让合同，注销土地登记，收回土地使用权；对企业依法取得土地使用权后，因项目、资金、预期效益等原因，无法按照土地出让合同和投资约定开发的部分闲置土地，应收回闲置土地使用权；对一些企业建而不用的闲置厂房，应督促企业通过招租或转产的方式，限期盘活闲置厂房，逾期未盘活的，采取协商方式回购闲置及低效利用的土地和厂房。
多措并举，提升土地的使用效率。一要大力化解不规范合同存量。对原来已签订的土地出让合同进行全面核查，发现有对企业建成投产时间、投资强度等违约责任不明确的，要依据法规，签订补充协议进行重新约定，进一步规范合同内容，弥补对企业用地监管的缺失。二要优化企业供地方式。科学制定适合大中小型企业落户园区的用地规范，避免出现因企业落户地块面积设置不合理而出现“小企业占大地”现象。根据项目的规模大小，实行不同的安置办法，对一些规模大，分期实施的大中型工业项目，依据“整体规划、总量控制、分期供地、限期开发”的原则，预留供地范围；加大园区标准厂房建设力度，对一些中小项目，可实行租赁供地或进孵化园的方式进行安置，待企业生产经营正常后再正式供地。三要强化闲置土地再利用的监管。遵循“节约集约、以用为先”的原则，加大对盘活闲置土地再利用的监管力度，确保工业园区闲置土地二次有效使用。要有效鼓励和规范企业闲置厂房和土地的出租行为，加大对租赁者从事的产业、租赁时限控制等事项的监管，严防工业用地变性出让。加强对进入司法清理通道的“僵尸”企业处置的协调监管，在清理“僵尸”企业时，注重将企业所拖欠的税、费等一并纳入企业债务统筹解决，对承接者的经济实力、从事的产业等进行严格审查，防止出现“边清理边新增闲置土地”现象。
完善机制，预防土地的闲置现象。一要建立健全工业企业准入机制。对新招引的项目，除对招引合同内容从严把关，坚决遏制不规范合同出现外，还要建立用地企业资金实力、产业技术含量和发展前景、土地节约集约利用水平相结合的综合审查机制，依据投资协议、注册资本、投资强度、产出效益、财税贡献等各项指标进行缜密论证，确保落地的项目能够存活并产生效益。二要加强企业用地批后监管。项目协议签订供地后，采取在合同约定动工前提前发出开工提醒、违约告知、开展约谈、巡查等方式，对建设项目的开工、竣工等开发利用情况，实行全程监管，做到早提醒、早发现、早处置，形成预防机制。三要制定完善低效闲置用地退出机制。对园区存在的“僵尸”企业及低效利用和闲置土地，运用腾笼换鸟、兼并重组以及破产清算等形式实现企业优胜劣汰。对生产经营和市场环境发生变化的企业闲置土地，要积极鼓励帮助企业自主向第三方转让或出租；对企业超期或长期闲置并多次协商仍不能有效利用的土地，要严格按照法律规定，通过全面落实严征土地使用税、土地闲置费和按一定标准收取罚金等税费调节手段，或实施强制转让、公开拍卖等措施，加大对闲置土地的盘活力度，“倒逼”企业盘活闲置土地，增强土地使用权属的流动性，有效减少园区闲置土地面积。 (作者单位：泰和县政协)
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