922套沙井“现房”要卖了塑料厂旁2年后交房
现在刚需的重心目标几乎都放在西部。
尤其是蕞受关注的沙井标杆盘海岸城，屡屡传出要入市，奈何犹抱琵琶半遮面。
在这股期待劲下，离海岸城2公里左右的星河荣御带着它“由租转售”的922套“现房”来了！
虽然身处西部位置，享受得到规划利好，只是除了规划利好外，其余商业、地铁、教育却并不出彩，甚至槽点满满。
甚至还重新定义了“现房”：2年后交房。
由租转售，沙井新房时隔3年后开卖
不关注沙井楼市的可能不知道，蕞近要卖的星河荣御有一段故事。
2017年星河荣御打包给建行做长租公寓用，这批货值在110亿左右。
2年后的 11 月 1 日，举行了 CCB 建融家园 · 星河荣御人才社区签约及宝安智慧住房平台上线仪式。
推出 1646 套，涵盖面积 45-89 ㎡，带装修， 配租对象是企业和人才。
本以为事情告一段落，没想到今年中旬，突然传出要拿出来卖。这批货共计922套，分布在A、B、C、D 座。其中 A、B、C 座是住宅，D座是办公产品。
项目户型为82-115㎡的3-4房，三梯五户。
锋哥去到现场了解到的是，这次要卖的房源属于三期的项目，至于出租的房源则是一期项目，二期项目是商务公寓，已经卖完了。
销售还透露，出租的一期房源跟建行只签了5年的租约，有可能未来会拿出来卖。
环绕了周边的环境，发现槽点多多。
首先是三期房源的位置相比一二期比较差，因为旁边就是东丽塑料厂，虽然现场没有刺鼻的异味，但不少锋哥的粉丝都表示比较难以接受，搁在心里瘆得慌。
其次是沙井区域工业厂房多，至于拆迁，需要等待的时间较长。加上周边商业配套少，除了自身的星河商业，更远的就是海岸城商业了。但话说回来，起码在短期内，宜居性比光明凤凰城而言差多了。
加上星河荣御对比同区域的其他盘，比如嘉富新禧、清平华府，距离地铁更远。锋哥从11号线马安山站走到星河荣御，地图上显示1.7公里（高德实测），当时走了20多分钟。这对普遍以地铁坐通勤工具的刚需来说，上下班花费的时间又多了。
教育方面，沙井好点的学校实际还没有，深外宝安由于还未出成绩，水平无法评定。星河荣御的学区是壆岗小学、荣根学校和沙井中学，教学水平一般，加上周边生源质量，更难出成绩。
除了以上4点，还有一点就是说好的现房，销售却告知要等到2022年中交房，这一点实在难以理解。要知道，比星河荣御更晚建设的带装修新房，大都在2022年-2023年交房。
沙井楼市近年能热起来，主要来自规划的推动，以及享受了前海利好的外溢。
上个月宝安发布的《宝安区重大项目“十四五”规划（征求意见稿）》中就有提到，沙井片区将建设为“西部城市中心”。
落实到地上，从片区升级看，结合现场所拍到的法定图则，周边有好几个面积超平方公里的大型旧改。包括华润金蚝小镇项目，平安科技城、茭塘工业区旧改、沙井海岸城等大型商住综合体。拆掉这些厂房、城中村，才能为规划落地让步，给予建设的空间。
当然，片区想要有肉眼的变化，需要5-10年的时间兑换。
从项目区位来看，星河荣御处于西部热点片区，关注度自然比较高。
但项目所处位置环境较差，周边环境工厂和农民房围绕，居住体验也就无从说起。其次周边配套也非常一般，商业方面仅有自带的星河COCOGarden，勉强弥补短期内商业配套不足。
教育配套则一言难尽，学校一般，也并无引进名校集团改善的消息，加上周边的生源质量，无法给予学位价值上有更好的提升空间。
对比目前待入市的沙井新盘，星河荣御并没有优势，除了享受规划的利好，地铁、商业、教育则是个减分项。加上要2022年中才能交楼，持有的时间与其他新房无太大差别，可以说连现房这个优势也荡然无存。
在下半年有多个新盘要入市的情况下，建议刚需好好挑选，把握首套机会。
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