广州旧改周报┃4大项目获进展：涉及面积约903公顷
2022年第43周广州城市更新市场周报
1.自然资源部关于进一步加强国土空间规划编制和实施管理的通知
2.广东省自然资源厅关于向社会公开征求《关于实施点状供地助力乡村产业振兴的通知（修改稿）》 意见的公告
3.广州市黄埔区农村宅基地和农村村民住宅建设管理实施细则（征求公众意见稿）
1.中央人民政府：各地重点工业项目积蓄发展动力
2.广东省人民政府：广州琶洲经济开发区正式获批！
3.广州：支持企业规模化运营“城中村”租赁房源
4.广州市人民政府：广州市印发《广清一体化“十四五”发展规划》
5.广州市从化区：社区“微”改造改出居民“大”幸福
6.广州市白云区：全市首宗全面改造标图入库，助力白云建设美丽健康产业园
2022年第43周广州共发布54宗标图建库、4个项目动态，其中：54宗标图建库，用地面积156.8公顷；实施方案公示1项，用地面积57.5公顷；控制性详细规划调整3项，调整范围总面积32.8公顷。
本周一手房成交情况：住宅成交1792套，成交面积190694㎡；商业成交199套，成交面积14026㎡；办公成交372套，成交面积35500㎡；车位成交889套，成交面积11644㎡，合计成交3252套，成交面积251864㎡。
本周收录3条政策，其中国家级政策1条、省级政策1条，广州政策（黄埔区）1条，涉及国土空间规划、乡村产业振兴、农村宅基地等方面。
1.文件名称：自然资源部关于进一步加强国土空间规划编制和实施管理的通知
1、明确加快国土空间总体规划编制报批。（1）加快完成各级国土空间总体规划编制：依据《省级国土空间规划编制指南（试行）》《市级国土空间总体规划编制指南（试行）》等相关技术规定，在“三区三线”划定成果基础上，进一步落实国家战略，优化区域和城乡功能布局、用地结构和要素配置，及时形成有效支撑高质量发展和新发展格局的规划成果；（2）加快规划成果报批。
2、明确严格规划实施监督管理。（1）坚决落实“多规合一”改革要求；（2）依法严肃规划许可管理：国有土地使用权出让设置规划条件、核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、低效用地再开发、落实土地征收成片开发方案、实施城市更新等应严格依据控制性详细规划；实施全域土地综合整治、核发乡村建设规划许可证应严格依据村庄规划或乡镇国土空间规划。编制或修改控制性详细规划应依据市县国土空间总体规划。市县国土空间总体规划批复后，市县自然资源主管部门应结合实际及时推进控制性详细规划的修编报批。不得以专项规划、片区策划、实施方案、城市设计等名义替代详细规划设置规划条件、核发规划许可。要防止为单一地块财务平衡擅自修改规划或变更规划条件；（3）加强规划与用地政策的融合；（4）实施规划全生命周期管理：依托国土空间规划“一张图”实施监督系统和监测网络，实现各级规划编制、审批、修改、实施全过程在线管理。建立定期体检、五年评估的常态化规划实施监督机制，将国土空间规划体检评估结果作为编制、审批、修改规划和审计、执法、督察的重要参考；（5）严格规划实施监督检查：经批准的国土空间规划是各类开发、保护、建设活动的基本依据，不符合国土空间规划的工程建设项目，不得办理用地用海审批和土地供应等手续，不予确权登记。严肃查处违法违规编制、修改和审批国土空间规划、发放规划许可、违反法定规划设置规划条件和“未批先建”等问题。
2.文件名称：广东省自然资源厅关于向社会公开征求《关于实施点状供地助力乡村产业振兴的通知（修改稿）》意见的公告
1、明确点状供地的适用情形。为实施现代种养业、农产品加工流通业、乡村休闲旅游业、乡土特色产业、乡村信息产业及乡村新型服务业等乡村产业项目及其配套的基础设施和公共服务设施建设，确需在城镇开发边界外使用零星、分散建设用地，且单个项目建设用地总面积不超过30亩的，可实施点状供地。选址位于相关规划确定的禁止建设区、建设用地涉及占用永久基本农田或突破生态保护红线的项目，不符合国家和省的法律法规以及相关产业政策规定的项目，商品住宅和别墅类房地产开发项目，均不适用点状供地。
2、明确衔接国土空间规划，落实用地规模指标。（1）预留规划弹性空间：各地应统筹乡村产业发展，优化产业用地布局，引导工业向城镇产业空间集聚，将乡村产业用地纳入国土空间规划体系，并做好与相关专项规划的衔接。各地可在乡镇国土空间规划和村庄规划中预留不超过5%的城乡建设用地规模，优先用于保障点状供地项目建设；（2）调整优化用地布局：点状供地项目选址应当符合国土空间规划；（3）落实用地用林指标：省级每年安排一定比例的新增建设用地计划指标，专项用于保障农村新产业新业态、产业融合发展等乡村产业用地需求。涉农市县应将乡村产业用地纳入年度用地计划，每年安排不少于10%的新增建设用地计划指标专项用于保障乡村振兴（含乡村产业）用地需求，并优先保障点状供地项目建设用地需求，专项指标安排情况纳入推进乡村振兴战略实绩考核体系。
3、明确实行分类审批管理。（1）按实际用地分类管理：点状供地项目应充分利用现有地形地貌和资源条件，因地制宜、节约集约开发建设，并根据实际用地需求进行分类审批管理。项目区内的建设用地原则上按建筑物落地面积垂直开发，涉及占用耕地的，须严格落实占补平衡；未纳入建设用地开发范围的，可作为生态保留用地合理利用；（2）按批次用地分类报批：点状供地项目涉及的规划选址、用地预审、规划许可、用地批准等审批事项，按照《广东省自然资源厅关于贯彻落实自然资源部规划用地改革要求有关问题的通知》（粤自然函〔2019〕1997号）规定合并办理，由县级以上人民政府及其自然资源部门按权限进行审批。
4、优化土地供应方式。（1）点面结合差别化供地：点状供地项目以项目区为单位供地，项目区为单个地块的，按建设地块单个供地；项目区为多个地块的，应结合实际需要整体规划建设，合理确定不同地块的面积、用途，按建设地块搭配或组合为一宗地整体供应；（2）带项目实施方案供地；（3）实行“农业+”混合供地。
3.文件名称：广州市黄埔区农村宅基地和农村村民住宅建设管理实施细则（征求公众意见稿）
1、明确适用范围。全区行政区划范围内农村宅基地申请、分配、使用、建设管理、流转、盘活、退出以及回收。
2、明确基本原则。农村宅基地和村民住宅建设管理的过程中，应当遵循依法依规、规划先行、保护耕地、一户一宅、注重风貌、和谐有序的原则，农村宅基地和村民住宅建设管理的全过程保持公正、公平、公开，接受社会监督。
3、明确农村宅基地分配资格与用地标准。（1）一户一宅原则与面积控制原则：农村村民一户只能拥有一处农村宅基地，其农村宅基地的面积、层高和建筑面积不得超过规定标准。农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设村民住宅，禁止未批先建、超面积占用农村宅基地和超面积建房。经批准易地建设住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原农村宅基地交还村集体。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请农村宅基地的，不予批准；（2）农村宅基地分配资格：按照“以成员认定、以户取得、一户一宅”的原则，认定本村社村民享有农村宅基地分配资格；（3）面积、层数与高度控制标准：农村宅基地建房标准：新批准农村宅基地每户建筑基底面积控制在80㎡以内，建筑面积控制在280 ㎡以内。建筑层数不超过3层，根据功能需要可以增设梯间和功能用房，3层部分建筑高度≤11米，设梯间和功能用房的建筑高度≤14米。新建住宅必须按照已经批准的规划图纸建设，不得擅自改变规划。对于村民已有证的原农村宅基地上房屋的拆建、改建，可按照总建筑面积≤280 ㎡ ，限高≤14米的控制要求，按原用地面积进行建设。
4、提出盘活利用闲置宅基地和闲置住宅 。鼓励村集体和农户盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等项目。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守《民法典》的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。
1.中央人民政府：各地重点工业项目积蓄发展动力
党的二十大报告提出，“建设现代化产业体系。坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化”。据统计，今年前8月，我国工业投资同比增长10.5%。当前，传统产业加速提质升级，新兴产业持续茁壮成长，现代化产业体系加快构建。
在新发展理念指引下，各地立足经济社会发展实际，推进一大批重点工业项目建设，不断形成实物工作量，壮大实体经济。山西太原、江西南昌、山东青岛、四川绵阳等地，已开始抓住了时间的窗口，推进重点工业项目建设，加快构建市场竞争力强、可持续的现代化产业体系。
2.广东省人民政府：广州琶洲经济开发区正式获批！
10月28日，广东省政府官网发布《广东省人民政府关于设立广州琶洲经济开发区的批复》，同意设立广州琶洲经济开发区，实行现行省级经济开发区的政策。《批复》显示，广州琶洲经济开发区规划面积702.1672公顷，分为三个片区，其中琶洲西区范围为东至华南快速，南至新港东路，西至黄埔涌与珠江交汇处，北至珠江；琶洲中二区和东区范围为东至官洲河，南至黄埔涌，西至科韵中路，北至珠江；琶洲南区范围为东至北山涌，南至新滘东路，西至华南快速，北至黄埔涌。片区将按照布局集中、产业集聚、用地集约等要求，努力成为带动区域经济结构调整和经济发展方式转变的重要引擎。此外，广州琶洲经济开发区将严格实施国土空间规划，按规定程序履行具体用地报批手续，以产业用地为主，合理、集约、高效利用土地资源，严禁商业房地产开发。
3.广州：支持企业规模化运营“城中村”租赁房源
为多渠道筹集租赁住房房源，有效提升“城中村”租赁住房品质，近日，广州市住房和城乡建设局印发《关于支持专业化规模化住房租赁企业提升“城中村”租赁住房品质的指导意见》，鼓励通过引导村社集体物业适当改建，完善消防设施，补齐公建配套短板，并引入专业化住房租赁企业运营村社集体物业，推进“城中村”环境品质提升，人居生活配套不断完善。《指导意见》有效期为5年。《指导意见》提出，城中村租赁住房品质化提升房屋范围包括：具有不动产权证、房地产权证等权属证明，宅基地证或其他房屋合法来源资料；以及在保证合法性基础上，经区保障性租赁住房工作领导小组审议同意的房屋。接下来，各住房租赁企业实施“城中村”租赁住房（含既有项目）品质化提升前要制定品质化提升方案。对于新选定的住房品质化提升项目涉及房屋建筑工程的，应根据广州市工程建设项目审批制度的要求，办理施工许可手续。
4.广州市人民政府：广州市印发《广清一体化“十四五”发展规划》
10月24日，广州市人民政府门户网站发布《广清一体化“十四五”发展规划》。根据《规划》，到2025年，广清一体化将基本实现全方位高质量发展。以国家城乡融合发展试验区广清接合片区为重点，广清两地将积极探索一体化推进广清城乡融合发展体制机制创新，推进要素市场化配置改革。
《规划》聚焦国家城乡融合发展试验区的11项试验任务，重点围绕建立城乡有序流动的人口迁徙制度、建立农村集体经营性建设用地入市制度、完善农村产权抵押担保权能、搭建城中村改造合作平台、搭建城乡产业协同发展平台等5项任务改革创新、先行突破。完善市民化配套政策，探索广清接合片区内居住证互认，健全政府、企业、个人共同分担市民化成本机制。在保障产业发展方面，《规划》提出，探索建立产业共建的成本分担和利益共享机制，以广清经济特别合作区为试点，基于当前广清产业合作财税分配基础，探索建立公平互惠的税收分成制度，并推广至其他合作共建园区。
5.广州市从化区：社区“微”改造改出居民“大”幸福
关围新村老旧小区经历30多年风雨，如今存在环境杂乱、管理落后等问题，加上大部分建筑外墙严重破损脱落，对小区居民日常生活造成一定安全隐患，影响了居民生活的舒适度和幸福感，另一方面也影响了整个城市品质的提升和可持续发展。为了给居民提供更为舒适的居住生活环境，对关围新村进行微改造势在必行。
在城市更新过程中怎样留住珍贵的工业记忆，也是本次关围新村微改造的重点。在改造项目策划期间，深入挖掘关围新村的小区文化底蕴，通过提炼旧工业文化元素，以新时代景观手法重复利用，把“无形的记忆”融入公共空间的细节中。
城市更新的目的，说到底是为了保持城市活力，延续城市生命力。关围新村微改造，不应只对小区的老旧环境进行提升，更应该注重文明传承、文化延续。目前，关围新村微改造项目仍在推进当中，大部分工程已经基本完成，预计2022年年底将全部完工。“包括关围新村在内，从化区今年共推进16个老旧小区微改造项目。
6.广州市白云区：全市首宗全面改造标图入库，助力白云建设美丽健康产业园
五龙岗村位于白云区钟落潭镇中心区，距白云国际机场及中新知识城10公里，临近钟落潭镇政府及京珠高速出入口，新广从路及地铁14号线东西向穿过，且设有地铁站点（钟落潭站），周边产业平台集聚。白云区正按照“政府主导、计划引领、规划先行、产业导入、信息公开”的工作原则科学有序推进五龙岗村全面改造工作。
标图入库是城市更新项目实施方案编制的先决条件，是项目前期评估开发强度、土地出让方式、土地出让金、新增用地指标等享受更新优惠政策的前提条件。根据广州市住房和城乡建设局公示信息，10月22日，白云区五龙岗村“三旧”改造标图入库动态调整成果正式公示结束，项目标图入库的落地，为整村全面改造项目推进奠定了坚实基础。
按照《广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引》要求，创新采用“旧村庄全面改造整体入库”的方式入库。截至目前，五龙岗村“三旧”改造标图入库是我市首宗采用旧村庄全面改造整体入库的项目，为全市开展标图入库工作开创新方式，提供新模板，起到了一定的示范效应。
2022年第43周广州共发布54宗标图建库、4个项目动态，其中：54宗标图建库，用地面积156.8公顷；实施方案公示1项，用地面积57.5公顷；控制性详细规划调整3项，调整范围总面积32.8公顷。
广州市荔湾区2022年第三批“三旧”改造地块标图建库动态调整成果
广州市黄埔区2022年第九批“三旧”改造地块标图建库动态调整成果
广州市黄埔区穗东街南湾旧村改造项目
项目区位：西至隔墙南路，东至夏园村，南至港前路，北至黄埔东路
基础数据测量范围：56.18公顷。其中范围内标图建库53.64公顷，均为已标图建库，其他用地2.54公顷
建新范围用地面积：57.48公顷
实施主体：广州市黄埔区穗和街南基股份经济联合社
广州市黄埔区文冲街道文冲石化路以西城中村项目地块三
用地位置：位于广州市黄埔区，南临大沙地东路，西侧临街近步东商业大厦，东至文冲商贸大厦，北至万科城市花园
申请调整内容：(1) 根据周边已批修规及实际使用情况，调整现行控规支路，拓宽部分道路，优化交叉口设计及交通组织，增加静态交通设施；（2）用地布局优化：根据道路规划及用地功能需要：调整用地布局及用地性质，将现行控物中村庄建设用地(商业兼容商务用地)(H14(B1/B2))调整为二类居住用地兼容商业用地(R2/B1)，用地面积28902m²；整合教育用地，改扩建城市花园小学(A33)，用地面积14515㎡，规划6班幼儿园(R22)，用地面积1831m²；新增一处公园绿地(G1) ；（3）开发强度调整改造范围：毛容积率3.96，与现行控规基本一致。规划人口3595 人，规划总建筑面积190140㎡，较现行控规减少455㎡；（4）公服及市政设施调整：改造范围规划公共服务与市政公用设施建筑面积16425㎡ ，相比原控规增加13625㎡ 。调整后拟改造范围内公服设施16处，规划管理单元内公服设施81处。
广州市黄埔区龙湖街道汤村（五福堂一、二社）旧村改造项目
用地位置：位于黄埔区，北至五福堂农田，南至镇龙北地铁站D出口，东至新田村耕地一西至九龙大道
一、用地布局及用地性质调整：(1)改造范围内:为项目增加居住功能，东侧新增居住地块，将商业用地调整为二类居住用地兼容商业商务设施用地，其中南侧AG064101地块根据 AG0640 项目复建融资分区需要划分为两个地块。依据规划人口增加公服及市政设施，优化布局，满足旧村改造复建安置需要，提升人居环境；(2)改造范围外:将三处本项目改造导致无法单独建设利用的商业设施用地调整为防护绿地，其余用地落实现行控规。
二、开发强度：(1)改造范围内总建筑面积由19.56万㎡调整至26.49万㎡，增加6.93万㎡。密度按28%控制，绿地率按35%控制。二类居住用地兼容商业商务设施用地；(2)改造范围内规划新增居住用地容积率为:2.87，建筑限高100米，建筑拟调整控制容积率为:3.7-4.66，建筑限高100米，建筑密度按28%-38%控制，绿地率按35%控制。
三、道路交通调整方案未对控规路网结构及道路红线进行调整。四、公服及市政设施调整改造范围内规划居住人口0.64万人，居住片区规划公共服务与市政公用设施总面积2.18万㎡，占住宅建筑面积的11%，规划数量28处，对比现行控规增加30处。产业片区规划公共服务与市政公用设施总建筑面积0.3万㎡，规划数量9处。独立站地设施：1处9班幼儿园(含3班托儿所，规划新增)、1处垃圾收集站(含可回收物便民回收点，规划新增)。
广州市黄埔区夏港街道墩头基旧村全面合作改造项目
一、用地布局及用地性质调整：（1）改造范围内:结合墩头基项目位于广州穗港智造合作区的区位优势，优化商业商务布局，成片布局居住组团，依据规划人口增加公服及市政设施，调整位置、优化布局，提升人居环境，满足生活需求；（2）改造范围外:改造范围外用地在落实现行控规的基础上，为保证用地完整性将部分无法独立开发的边角地调整为绿地，同时结合片区路网优化及勘测定界报告修正周边部分地块用地边界。
二、开发强度：（1）改造范围内总建筑量由39.88万㎡调整至73.05万㎡ ；（2）居住用地容积率由1.83调整至4.50-5.44，商住用地容积率为3.32-4.82，商业/商务/一类工业用地容积率由4.0调整至5.8；（3）居住用地绿地率按35%控制，建筑密度按28%控制;商住用地绿地率按35%控制，建筑密度按40%控制;商业/商务/一类工业用地绿地率按35%控制，建筑密度按40%控制。
三、道路交通调整增加道路密度，优化交通组织，增加静态交通设施：（1）增加3条城市支路，打通晰头路，增加支路网密度，形成交通微循环；（2）根据服务需求优化公交首末站位置，增加1处公共停车场，提升静态交通系统。四、公服设施调整改造范围内规划居住人口1.78万，规划公共服务与市政公用设施总建筑面积6.10万㎡，占住宅建筑面积的11%，规划数量108处，对比现行控规增加82处。
数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心
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合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。
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