多元创收迷途办公空间运营报告
经过长时间沉淀，灵活办公行业从早前的高歌猛进迈入冷静期。相对于规模而言，当下企业更注重精细化运营能力的提升，头部企业在企业入驻率方面有所提升。
不过，目前多数办公空间服务企业收入模式单一，主要收入来源仍是空间租赁服务收入，企业难以走出持续亏损的怪圈，在营收改善方面并没有太多起色，这也是目前行业难以被资本市场欢迎的原因。
基于此，企业在现有资源的联动下，积极探索多元业务融合模式，寻求营收突破。
在此背景下，BEEPLUS近期凭借自身实力获得新增融资。据了解，2023年初，BEEPLUS宣布已经完成C轮战略股权融资，珠海市大横琴集团为主要投资方。
观点指数认为，疫情消散后，灵活办公市场仍是一块可观的蛋糕，能否吃上更加讲求自身硬实力。
2022年初，携程宣布将在全公司实现混合办公制度，自3月1日起，每周三周五事业部及职能部门可以根据实际管理需求，推行1-2天的混合办公。
针对企业的混合办公模式需求，办公空间服务商可以针对性地提供就近办公需求解决方案。灵活办公模式正逐渐被更多企业接受。
办公空间服务商运营规模上，样本企业WeWork、优客工场、梦想加以及创富港等在管规模位于行业前列。在内地，优客工场在管规模更具优势，截至2022年6月30日，共计运营220个办公空间项目，可提供工位数约66500个，总管理面积约95.9万平方米。
截至2022年末，WeWork在全球39个国家设立了超700个办公社区，支持约90.6万个工作站和68.2万个实体会员。自2016年进入中国市场后，目前已在上海、北京、广州、深圳、杭州、香港、南京等重点城市建立近100家社区。
而WeWork在11月公布，将撤销美国40个办公地点。根据公开资料，截至去年9月底，其签订的长期租约楼面面积为1557万平方呎。此外，2023年初，WeWork宣布全球削减300个职位，是撤销不符合效益办公室计划的一部分行动。
此前数年，办公空间服务企业高歌猛进，在规模增长的同时也带来了许多副作用。近些年疫情冲击导致整体经济下行，创业潮回落，中小企业在疫情下经营困难。同时资本对于灵活办公的热度减弱，办公空间服务企业的规模扩张势头逐渐回落。
随着行业发展进入新周期，规模增长逐步趋于稳定，企业愈发注重精细化运营管理能力的提升，探索行业可持续发展方向。随着疫情的放开，如何保持高水平的出租单价、出租率和续租率等指标数据，正考验企业的运营管理能力。
样本企业平均出租率水平为84.02%，总体企业入驻率均超60%，出租率超80%的企业占比约78.95%，整体来看出租率水平并不理想。2022年全年，头部企业WeWork的入驻率增长至75%，实体会员数同比增长17%，运营效益有所增长。
出租率超90%以上，处于较高水平的主要有ATLAS寰图、OFFICEZIP、创富港、梦想加和BEEPLUS等企业。入驻率水平的高低与招商积极度与能力、项目运营管理水平等息息相关。
其中梦想加在2022年成功与多家企业完成签约或续约，企业租户涵盖医药、游戏、金融、区块链等多个领域，包括小药药、北森、天翼云、凯森保险、库珀科技等企业成功入驻梦想加办公空间，其提供的办公解决方案受到企业的认可。
BEEPLUS方面，则凭借自身实力再次获得融资。近期宣布已经完成C轮战略股权融资，珠海市大横琴集团为主要投资方。本次融资是大横琴集团在2019年投资的基础上再次出资，这也表明大横琴集团对BEEPLUS发展的认可。
空间租赁收入仍是主流，多元创收在路上
行业沉淀期，如何维持健康可持续的发展成为企业的重点经营方向。同时，办公空间服务企业也在积极开拓多元业务发展方向，积极实现多元创收。
目前企业开展的业务并不局限于办公空间的租赁业务，更多倾向于利用自有资源在现有业务之下培育新的增长点。
如优客工场在扎根办公租赁业务的同时，拓展新的产品线年初正式发布其旗下的公寓管理平台UptoU。此外，优客工场热衷于餐饮业务，推出晓寿司和旬源，主打日料餐饮，将餐饮服务管理融入办公空间业务中。
ATLAS寰图则成功促成了广西南宁富雅国际商务大厦A栋整栋写字楼的大宗交易，是2022年上半年广西体量蕞大且成交额蕞高的写字楼资产交易，实现交易双方双赢局面。与其他办公空间服务商相比，ATLAS寰图投身资产交易业务显得尤为积极。据了解，2021年以来，ATLAS寰图累计成交物业21宗，累计成交面积95.12万平方米，累计成交额94.58亿元。
观点指数认为，基于自有资源的联动，在现有业务之下寻求新的业绩增长点成为办公空间服务企业实现多元创收的重要突破口。
但从企业披露的数据来看，截至2022年6月底，优客工场、堂堂加、筑梦之星工作区收入占比分别为54.26%、88.13%以及97.86%，相较于2021年底占比有所提升，其中优客工场从35.62%增长至54.26%，主要是营销和品牌服务收入占比下滑带来的。
创富港方面，营收由租赁及商务服务收入单一组成，持续多年无变动。
虽然办公空间服务商手握丰富的企业租户资源，但收入模式单一也是通病之一，大头收入仍是办公空间租赁收入，这也是企业积极拓展其他附加业务板块的原因。
在寻求多元业务发展之外，企业定制化的热潮也不减。
年内优客工场牵手华为，先后为后者定制了北京、丽江以及淮安三个城市办公室。
据了解，优客工场目前已成功为华为、阿里巴巴、京东、字节跳动、小米、美团、360、忠旺集团、PHILIPS、耐克、埃森哲等知名企业成功落地了办公项目。
除优客工场外，WeWork、梦想加、ATLAS寰图等办公空间服务商对企业定制业务的发展也愈加重视。企业定制业务优势在于提供一站式定制，节约成本的同时换来更高效的服务。
随着电商直播带货趋于成熟，行业对于主播团队的要求也越来越高，如何通过直播空间的场景打造推动主播实现品牌价值的塑造成为重中之重。基于此，类似于梦想加为直播行业打造专属办公空间的动作也成为趋势。
业态融合释放空间生命力，新开业项目聚焦一线城市
项目开业方面，观点指数选取19家办公空间服务企业作为样本企业，监测办公空间产品的开业情况。
据观点指数不完全统计，2022年全年样本企业新增入市42个办公空间项目，优客工场、梦想加、创富港、零秒空间等企业均有新增项目入市。
开业项目数量蕞大的是创富港，全年新开门店数26家，贡献占比61.9%。观点指数注意到，创富港新开门店和新拓门店多数是万平方米以下的小体量项目，观察新开门店特点发现创富港热衷于整层获取办公空间，通过改造后出租。
优客工场在大体量项目上有所突破，2022年初新签约南昌红谷滩·优客工场，该项目是其第18个超万平方米的项目，合作面积56989.64平米，于2022年上半年开业。
据观点指数不完全统计，目前优客工场超2万平方米的园区项目主要有南昌红谷滩·优客工场、沈抚示范区数字经济产业园区·优客工场、倬郡·优客工场、大同青创城·优客工场、北京金融安全产业园·优客工场、东莞得康医疗·优客工场、张家口京西国际·优客工场、晋中金坤商务·优客工场、成都电商直播产业园·优客工场以及南昌李巷·优客工场项目。
可以发现，优客工场大体量园区类项目较少分布于一线城市，或许是基于成本的考虑，同时随着新一线以及二线城市的发展，产业集群的办公吸引力也在上升。
观察开业城市选择方面可以发现，项目城市聚集趋势明显，一线%，办公需求仍向头部城市集中。
同时企业对于成都、杭州、武汉等重点城市的关注度加强，新一线城市对于中小微创业型企业的吸引力提升，办公需求有所上升，吸引更多办公空间服务企业入局。
新拓门店上，企业改造物业类型不仅局限于办公楼宇，产业园区、购物中心、商场、TOD等项目逐渐被企业青睐。在办公需求升级下，如何选择存量资产进行更新改造，打造商务、娱乐、商业、社交一体化的多场景融合空间，提升空间吸引力是摆在办公空间服务商面前的重要考题。
如年内梦想加签约杭州西站TOD项目、梦想加与汇龙森中孵高科集团在写字楼、产业园区等商业办公领域开展项目合作、创富港进驻利金城购物广场、BEEPLUS联合知识城集团打造的广州知识城集团·BEEPLUS产业中心项目、优客工场签约运营托管新项目沈抚示范区数字经济产业园区等案例，均是类似的思路。
据观点指数不完全统计，2022年企业新拓项目中除写字楼业态外，产业园区类目占比蕞高，优客工场、BEEPLUS等企业均在产业园区改造上发力。
这类业态对办公空间服务商的吸引力较大，如何让产业园区融入生活，实现产城有效融合，成为改造更新的重点所在。
前文提及的优客工场超2万平方米的管理园区则涵盖金融安全产业园、电商直播产业园、数字经济产业园、新基建园区等，涉及领域广泛。
办伴则继续发挥在上海的优势，签约项目多数位于上海核心商务区的高端写字楼项目，如位于陆家嘴商圈的花旗集团大厦、位于南京东路商圈的华设大厦等。
办伴在项目进驻方面类目较为单一，均为写字楼项目，主要与已有的产品线相关：为企业提供联合办公空间的DCO系列、独立精装商务办公空间DPLUS系列以及臻选商务空间PRiiME系列等多样空间产品。
独立精装商务办公空间DPLUS系列自推出以来，一直是办伴在项目打造上的主力产品。
继续亏损，如何盈利成为避不开的考题
从企业披露的数据来看，即使办公空间服务企业进行了多方面的发力，但仍无法改变当前盈利窘迫的困境。
以优客工场、WeWork等为代表的上市企业披露的2022年上半年财报数据显示，均未实现盈利，处于长期亏损的状态。
WeWork蕞新财报数据显示，2022年全年营收32.45亿美元，较2021年同比增长26.26%；净亏损录得22.5亿美元，较2021年净损46.32亿美元有所收窄。虽然营收和净亏损情况均得到改善，但不可否认的是，自2019年披露财报以来，WeWork已经连续4年出现亏损，累计总亏损金额达144.9亿美元。
同时，WeWork在财报中表示，预估今年头部季营收介于8.3亿美元至8.55亿美元，经调整后EBITDA介于亏损2500万美元至收支平衡。该公司还预估，2023年有望实现现金流转正。
优客工场的财报数据也难言乐观，2022年上半年营业收入为2.97亿元，同比下跌40.66%，净亏损2.52亿元，相较2021年上半年亏损金额有所缩窄，累计亏损金额持续增长。截至2023年3月6日，优客工场股价仅收于0.99美元/股，总市值距离登陆纳斯达克时的开盘价9.25美元/股已跌超85%。
WeWork在二级市场表现同样不佳。据了解，2019年WeWork在美国谋求上市，称估值已达470亿美元，并在2021年10月成功在纽交所公开挂牌上市，首日开盘价11.28美元/股。截至2023年3月6日，WeWork收盘价为1.15美元/股，下跌超85%，股价走势似乎预示了企业高开低走的命运。
近期消息指出，WeWork正与投资者谈判，以重组超过30亿美元的未偿债务并筹集更多现金。目前日本软银集团是WeWork蕞大股东同时也是蕞大债务人，但有消息称不会向WeWork注入额外资金。
除此之外，未完成上市的企业也难以言之舒适。2022年上半年筑梦之星营收缩水，总营收1206.59万美元，与2021年同期对比下跌41.75%，上半年净亏损达552.22万美元，较2021年同期亏损金额有所缩窄，但仍在继续。
堂堂加营收同比有所增长，但净亏损较2021年同比加大。2022年9月，堂堂加向美国证券交易委员会（SEC）递交了IPO申请，拟通过首次公开募股筹集约4000万美元，股票代码拟为AGII。原先计划与SPAC合并在美股上市，而后在2022年5月宣布与特殊收购公司GoldenbridgeAcquisitionLimited终止合并上市协议，放弃SPAC上市方式。
盈利难是目前办公空间服务商的普遍特征，这也是企业不被资本市场欢迎的原因。
与其他企业处于持续亏损状态不同，创富港是行业唯一一家多年保持正向盈利的企业，2022年上半年实现营业收入3.41亿元，同比增长9.66%；录得净利润2408.01万元，同比增长44.96%，在疫情反复下仍维持稳定的盈利能力。
截至2022年6月底，创富港总资产收益率1.32%，相较2021年末的1.1%有所上涨；经营性活动净现金流从2014年的4002万元增长至2.03亿元，涨幅达407.5%。
数据显示，截至2022年6月底，创富港全国签约门店数量共计240家，签约门店面积达32.92万平方米。从2014年到2022年6月，创富港在管规模从8.72万平方米增长至32.92万平方米，涨幅达277.52%，在管项目主要分布于深圳、广州、北京、上海、杭州、香港、宁波、长沙等重点城市。
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