南昌市本级2022年度土地供应地图
至于这张图的标题——南昌市本级2022年度土地供应地图。
也就是说，今年南昌市计划供应的地块，都在下面这张图里了。
目前地块公布的信息很少，只有土地面积和容积率，至于起拍价、毛坯限价、竞价上限等等，都没有公布。
不过也不是完全没得聊，我们就略过一些基本地块，直接来讲爆炸地块。
青山湖西岸1#2#3#地块是一整宗地，约78亩，编号DAAJ2022012，起拍楼面价约8804元/㎡，土拍上限9201元/㎡，不过取消了毛坯限价。
青山湖西岸4#地块，紧邻上一宗地，约57亩，编号DAAJ2022013，起拍楼面价约7602元/㎡，土拍上限8742元/㎡，同样没有毛坯限价。
这两宗地块，离地铁4号线七里站非常近，并且地块地形和赣江&青山湖都是平行的，非常有利于规划设计瞰江瞰湖的楼栋朝向。
其中4#地块更是名副其实的地铁上盖，就是稍微离青山湖边远了其中3#地块和4#地块原本是商住用地，最近被改成了纯住宅，如果城市阳台项目没有被阉割，如果青山湖岸边远了两三百米。
这两宗地，即将在5月16日上架土拍，以这两宗地的成色和竞价上限来看，无脑摇号基本是不会亏的。
东湖区另一宗地在东湖区政府后面，面积不大，就24亩，而且从规划图里可以看出来，社区形状非常不规则，这个是不太利于社区规划和楼栋排布的，可能就是四五栋高层围个圈。
这宗地，肯定是不如青山湖西岸的两宗地，如果有限价，估计土拍上限折合楼面价在8000左右，如果没有上限，应该也拍不上1万的楼面价。
八一商圈一宗16亩的商住地块，仁寿里地块，孺子路和系马桩交界处，容积率只有1.2，还是商住属性，大概率是街铺+洋房。
不过这宗地附近的城市界面比较混乱，加之因为八一广场的限高要求，导致周边不能新建高层，所以这宗地虽然地段很核心，但未必有多少开发商愿意下手。
地块位于绳金塔对面，21亩的纯住宅地块，非常方正，唯一的问题是有一栋如家酒店嵌在地块里有点影响规划。
另外离地铁稍微有点远，要么往北去三眼井站，要么穿过绳金塔在绳金塔站坐地铁。
在经过了绿地和南旅的努力之后，绳金塔旧改的成效非常明显，城市界面已经焕然一新，可以说说保留了老城区的烟火气的同时，享受新社区的干净整洁。
朝阳片区这次也上了好几宗地，其中文化馆旁有两宗地块，也是非常优质。其中C10-04在今年3月份刚刚被建发拿下。还有另一宗编号DABJ2022016，将在5月16日上架土拍。
也就是上图中的8号地块，起拍楼面价是9905元/㎡，土拍上限11450元/㎡。
我们合理估计，这宗地也是肯定会被竞价到上限触发摇号的。论宗地位置，显然是要比建发地块更好，靠着小溪，紧邻文化馆，也难怪它比建发地块的土拍上限要贵了2500多。
容积率2.0，社区应该会混搭高层和洋房。
另外，水厂路还有一宗滨江地块，即下图中的7号地，将在5月16日土拍。
不过地块属性有点复杂，而且土拍要求比较多。不仅需要引进总部企业，还需要建设总部经济办公大楼，要建设酒店及服务型公寓，而且这些配套建筑封顶后才能拿到住宅的销许。
该地块的起拍楼面价是3166元/㎡，上限也只有3640元/㎡，看起来定价很便宜，但是如果把各种配套成本放进去，真实的价格就很难估量了。
而且这宗地是有毛坯限价的，12459元/㎡。地块位置的优越性肯定是不用说的，但要拿下来，房企多少需要有点真功夫，不然拿得下吃不下。
青山湖这一次是上架了好些真正的爆炸地块。
艾溪湖桥头的一宗临湖地块，门口是艾溪湖西站，左边是中级法院，右边是海洋公园。唯一的问题是艾溪湖大桥可能存在噪音问题，而且遮挡部分楼层的视线，有空间规划洋房或者叠墅。即将在5月16日土拍。
给出的起拍楼面价是7185元/㎡。上限为8258元/㎡，而且没有毛坯限价。给开发商操作的空间还是非常大的。
然后是上图这块原制革厂地块，面积不大，38亩，容积率2.5，主要是新建高层。地块面积比较规整。
最大的优点是地块紧邻龙湖天街，路口就是2号线延长线的解放东路站点。附近视野还不错，除了龙湖的高层外，附近都是比较老的低层住宅。
经开这次围绕着旭辉中心上架了好些地块。
上图为蛟桥停车场地块，336亩，是今年供地计划中面积最大的地块，假设起拍价是300万/亩，那么总价也会轻松突破10亿。而且以他的地段来说，位置并不差，起拍价可能会达到400万/亩以上。
地块距离双港站1公里左右，背靠江西艺术职业学院，后面都是高校，唯一的问题是有地铁在地块前经过。未来社区大门应该会设计为南大门，避开铁路沿线方向。
经开还有几宗供地，但都限制于地段，谈不上太优质。
这次最受瞩目的，当属艾溪湖北岸科技城站的这宗住宅地块。
今年最出风头的新房项目，无疑是高新的中海左岸澜庭，每轮必摇号。而中海项目被争抢的原因，无外乎就是地铁和三中。
这次艾溪湖北上新的地块，距离地铁更近，距离三中也更近。即将在5月16日上架土拍。
起拍楼面价8003元/㎡，上限为9196元/㎡，更关键的是宗地没有设置毛坯限价。遥想2021年，中海用94.62%的溢价率杀出重围，以6317元/㎡的楼面价拿下左岸澜庭项目地块。
而这些想拿下它旁边的新地，保守估计要触发上限，达到9196元/㎡的楼面价，价格空间已经非常小了。高新也早已经过了随便买1万7,1万8的时代。
除了艾溪湖北这宗地外，还有一宗地也潜力巨大。
土地面积280亩的超大地块，宗地要求配建5万方商业写字楼，并且引入双创央企，外加8万方的商业综合体，且商业综合体必须在3年内开业。
地块位置非常好，太子殿门口，旁边是南昌二中和江科瑶湖小区。
5月16日开拍。考虑到这么多的配套要求，定的起拍楼面价非常低，只有2915元/㎡，上限为3348元/㎡，不过大概率是底价成交，从宗地属性来看，这块地基本就是给央企背景的开发商定的。
首先是九龙大道沿线住宅地块，不过比较奇怪的是，地块分散在两处，一处位于九龙大道和祥云大道交汇处，对面就是省政府。
另外一处位于腾龙学校附近，距离怀玉山大道非常近，后面就是VR基地。
不知道为什么要捆绑为一宗地。打个问号。
真正的王炸地块是平安中心旁边原来的金融港地块，一线号线，不过离站点安丰站稍微有点距离。
地块即将在5月16日开拍，起拍楼面价4114元/㎡，上限为4731元/㎡。
最后就是红谷滩中心区，上架了一宗47亩的商住用地。
地块位于八一桥头，二十六中对面，过一个路口就是，铜锣湾广场。500米内有1号线号线红谷中大道站。
位置可以说是非常无敌了，透过博泰的高层，也是可以看见赣江的美景的。
另外5月9日，红谷滩还有一宗地要开拍，位于雅苑路地铁站门口，旁边就是婚姻登记处。
地段来说和上宗地各有利弊，这宗地就是离红谷滩的几个商业综合体远了点，但是离地铁更近。
2022年的土地供应，有亮点的地块就基本讲完了。我个人完全没有投拓经验，所述全是粗鄙浅见，有意见欢迎一起交流。
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