南昌二轮集中供地：冰火两重天终止10地块与保利、建发溢价夺地

admin1年前 (2024-09-28)南昌产业信息46

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　　就在南昌第二批集中土地出让正式开始前 3 天，南昌市自然资源和规划局连发 4 宗终止出让公告，原本 19 宗待出让地块仅存不到二分之一。

　　细究这 10 宗地块的终止原因，官方解释为因故终止，但是据南昌部分媒体所言，终止地块出让也有降低流拍率的成分。换言之，剩下的 9 宗地块相对来说较为优质，为本场土拍点燃了竞价火苗。

　　总体来看，5 月 16 日出让的 9 宗地块中，红谷滩九龙湖、高新区、经开区各上架 1 宗地；青山湖、西湖区各上架 3 宗地，总土地面积 503.19 亩，起拍价 49.59 亿元。

　　最终，4 宗地块超过竞价上限，将在网上竞价结束后通知线下摇号的时间、地点；另 5 宗地块完成出让，南昌保望房地产开发有限公司（保利）、厦门岩垚盛房地产开发有限公司（建发）、南昌临空置业投资有限公司、新余钢铁集团南昌置业有限公司、南昌市西湖城市建设投资发展有限公司均夺得一宗，合计成交价格 53.87 亿元，全场无流拍，底价成交率约为 30%。

　　在今日土拍现场，合共出现 4 宗触顶熔断地块。

　　其中，青山湖区的 DACJ2022018 地块位于青山湖区民园路以南、高新大道以西，地块面积 41.64 亩，为二类城镇住宅用地，容积率 2.5，建筑密度 30%，绿地率 30%。该宗地实行限房价，限地价出让，采取网上拍卖 + 随机摇号复合交易模式，土地竞价上限为 1005 万元 / 亩，触顶价 4.18 亿元，溢价率 14.99%。

　　值得注意的是，该地块区位较为优越，临近南昌地铁 4 号线火炬站口，东侧紧靠未来的高新大道高架快速路，西侧为在建中的南昌三中临江学校。

　　而位于红谷滩区的 DAEJ2022024 地块则在九龙湖片区城运路以东、龙兴大街以北，地块面积 59.49 亩，土地用途为商务金融用地、兼容商业用地、二类城镇住宅用地、兼容城镇社区服务设施用地、兼容幼儿园用地，容积率 3.5，建筑密度 40%，绿地率 30%。该宗地的土地竞价上限为 1104 万元 / 亩，触顶价 6.56 亿元，溢价率 15%。

　　根据地块规划条件，该宗地需配建商务建筑塔楼，高度不得小于 150 米，这也意味着，九龙湖区域或将迎来超高层建筑体。此外，地块所处西站商务行政板块交通便利，周边有南昌地铁 4 号线号线等交通项目，以及陈氏宗祠等景点。

　　在本场土拍中达到触顶最高价 12.94 亿元的地块则位于高新区，即艾溪湖以西、艾溪湖北路南北两侧 CD301-F04-1、CD303-B02 地块。地块面积 99.426 亩，为二类城镇住宅用地、兼容幼儿园用地、城镇社区服务设施用地，容积率 2.12。

　　同样的，该宗地实行限地价出让，采取网上拍卖 + 随机摇号复合交易模式，宗地内商品住宅的销售，应按项目首次批准上市时南昌市房地产市场调控政策执行并接受销售价格指导。

　　作为压轴级别地块，从区位来看，CD301-F04-1 住宅地块临近南昌地铁 4 号线科技城站，周边涵括鱼尾州湿地公园、艾溪湖湿地公园等，此外周边规划有待建中的高新第三中学。值得注意的是，地块所处瑶湖西板块交通便利，多条线路环绕，且近两年周边无住宅用地供应。

　　除却热点地块之外，拿地企业同样看点不少 -- 于今年 3 月南昌首批集中供地中崭露头角的建发，今日再次夺得 1 宗宅地。

　　该地块位于西湖区九洲大街以南、丹桂路以西、云锦路以北、翠菊路以东（C10-01-2、C10-01-3），为二类城镇住宅用地兼容城镇社区服务设施用地及幼儿园用地，面积 88.34 亩，地块未设定毛坯限价。最终，建发以 12.98 亿元拿下该地块，溢价率 5.38%，成交楼面价 1 万元 / 平方米。

　　有资料显示，建发拿下的这宗地块所处朝阳新城板块交通较为便利，邻近地铁 4 号线，临近南昌十里古寺、企鹅馆等多个游乐景点，还囊括了南昌市站前路学校教育集团云飞路校区、南昌一中教育集团、南昌市第三医院朝阳院区、九洲天虹广场等生活配套。

　　这并非建发于南昌首次落子。于 3 月的南昌首次土拍中，建发摘得西湖区 DABJ2022001 地块，起拍楼面价 7725 元 / 平方米，住宅限价 1.67 万元 / 平方米，总用地面积 4.48 万平方米，总建筑面积为 13.61 万平方米，总计容面积为 9.85 万平方米。

　　彼时地块的备案信息显示，项目拟设定为建发养云系。于 5 月 5 日，南昌市自然资源和规划局也公布了《南昌养云（住宅）项目建设工程规划许可证批前公告》，该项目由 13 栋 14-18 层的小高层 + 一所幼儿园组成，东侧规划有一栋幼儿园建筑，东南侧规划为城市绿地，项目总投资 18.06 亿元，建设单位江西恒融晨房地产开发有限公司，开工时间 2022 年，竣工时间 2025 年。

　　除建发之外，保利也于今日摘得青山湖区艾溪湖南路以东、北京东路以南、艾溪湖西路以西控规 CD504-E07 地块，成交价 8.31 亿元，成交楼面价约 7305 元 / 平方米，溢价率 1.67%。

　　与建发所拿地块相似，该土地用途为二类城镇住宅用地、兼容幼儿园用地，地块容积率 2.0，建筑密度 30%，实行限地价出让，采取网上拍卖 + 随机摇号复合交易模式，宗地土地竞价上限为 1101 万元 / 亩。

　　据观点新媒体查阅地图，保利此次落子京东板块，项目邻近地铁 1 号线，周边有小游园、南昌市青山湖京东教堂等景点，地块还临近江科附小、江西科技学院附属中学 - 江科附中、南昌市第一医院、天虹商场 ( 京东店 ) 等配套。

　　事实上，保利很早之前已在南昌布局，自 2007 年首入后，保利成为了深耕南昌的房企之一，这其中的代表项目便是保利大剧院。

　　于今年 3 月，南昌市自然资源局公示了南昌保利大剧院项目《建设工程规划许可证》，地块位于红谷滩区九龙湖片区九龙大道以西、南龙蟠街以南，JLH1204-B01、B03 地块。该项目用地面积 7.79 万平方米，总建筑面积 17.27 万平方米。

　　从区位看，南昌保利大剧院位于九龙湖片区南龙蟠街以南、九龙大道以西地块，根据规划显示，其中剧院包含两个剧场，其中大剧场不低于 1600 坐席，小剧场不低于 200 坐席。据项目最新进展显示，其目前已经完成现场土方外运、三通一平以及基坑支护，正式开工待审批后启动，建设周期预计三年。

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