从工业园区到产业社区--以南昌经开区白水湖片区城市设计为例
从工业园区到产业社区--以南昌经开区白水湖片区城市设计为例
作者自绘城市建筑城乡规划设计2019年6月第16卷总第321期urbanismandarchitecture137地区的工业园发展成为城市中心区之间的工业组团被发展成功的红谷滩新区和起步中的儒乐湖新城两大高端城市中心区南北夹击夹心地带的尴尬境地需要通过重新定位在错位中差异化发展才有机会在区域中形成有竞争力的发展极点
——以南昌经开区白水湖片区城市设计为例
袁奇峰，易品，吴婷婷，梁小薇 （华南理工大学建筑学院，广东广州510630）
摘要 ：改革开放以来，城市规模不断扩大，“新城新区”的开发建设成为城市发展的引擎之一。在此背景下，传统工业园区的发
展面临瓶颈，亟须探索转型升级路径以赢得发展先机。本文以南昌经开区白水湖片区城市设计为例，分析其在城市结构演变和
赣江新区建设后的尴尬境地，提出以生态修复为起点、以产业社区为导向，构想园区发展，并凭借晨鸣纸业和钢材市场搬迁的
契机，重塑环白水湖区域，以“科创之匙”为触媒，撬动地区发展，实现园区转型升级。
关键词 ：工业园区 ；产业社区 ；城市设计 ；白水湖片区
南昌经济技术开发区，简称南昌经开区，设立于 1992 年，是南昌市三大国家级工业园区之一，位于南昌市城区 的西北，总面积约 158km2，2017 年全区总人口约 45.83 万 人，常住人口约 31.48 万人。目前南昌经开区已形成电子信 息、新能源汽车及零部件生产、医药食品、新材料、家电五 大主导产业，2017 年园区总收入 2 409.51 亿元，工业主营 业务收入达 1 227.54 亿元，在全省工业园区中排名第 2。白 水湖片区是南昌经开区东部紧邻赣江的产业组团，常年粗 放发展，忽略了对生态环境的保护和对空间功能的整合， 城市品质严重滞后于经济发展。
近年来，南昌市城市结构演变，从“核心 - 边缘”结构 逐渐发展成为如今的“双城拥江”格局。2000 年以前，南昌 滨江建城，以老城区为核心，沿赣江、城市道路和铁路呈 单核轴向扩张。工业园区作为拉动经济增长的动力，以“工 业飞地”模式分散布局于城市郊区，形成“核心 - 边缘”的 城市空间发展模型（见图 1）。随着红谷滩从“城市新区”成 长为“城市中心区”，昌北城区得以起步和发展，直至 2005
基金项目 ：国家自然科学基金资助项目（51878284）。 作者简介 ：袁奇峰 (1965-)，男，硕士，教授，博士生导师，研 究方向 ：城市规划理论与设计。 通讯作者 ：梁小薇 (1987-)，女，博士，讲师，研究方向 ：城市 地理、城市规划，邮箱 ：。
图 1 2000 年“核心 - 边缘”城市空间发展模型（图片来源 ：作者自绘）
年，红谷滩和蛟桥地区扩张迅速，建成区面积达 168 km²， 形成以“红谷滩 南昌老城区”为核心，与周边高教组团、 九龙湖新区、赣江新区核心区等多个功能单一的组团联动 发展的“一江两岸，南北两城，双城拥江”城市空间格局（见 图 2）。在城市结构演变的历程中，白水湖片区从城市边缘
全新突破口，构建合理的城市结构，营造特色的城市空间， 引导并促成开发区从“工业园区”向“产业社区”转型升级。
图 22018 年“双城拥江”城市空间格局（图片来源 ：作者自绘）
地区的工业园发展成为城市中心区之间的工业组团，被发 展成功的红谷滩新区和起步中的儒乐湖新城两大高端城 市中心区南北“夹击”，“夹心地带”的尴尬境地需要通过 重新定位，在错位中差异化发展，才有机会在区域中形成 有竞争力的发展极点。
因此，南昌经开区白水湖片区需要反思发展模式，依 托自身的区位优势、智力优势、环境优势和丰富的可使用 土地资源等条件，在区域竞争的大环境中寻找产业发展的
1 南昌经开区的开发与困境 2016 年，赣江新区获国务院批准成为国家级新区，要
求建设成为中部地区崛起和推动长江经济带发展的重要 支点。赣江新区划定的 465km² 范围位于昌九工业走廊的 南段，是落实昌九一体化的先行示范区。根据《赣江新区 总体规划纲要》，赣江新区被定位为“长江中游新型城镇化 示范区、中部地区先进制造业基地、内陆地区重要开放高 地、美丽中国‘江西样板’先行区”。赣江新区的确立深化 了南昌市“双城拥江”的城市结构，并引领昌北城市、产业、 人才的融合发展。在此背景下，南昌经开区白水湖片区的 传统工业园区发展定位日显尴尬。 1.1“高教区 工业区”的长期矛盾
南昌经开区高校与工业园区杂糅并置的矛盾由来已 久，早在 2000 年左右，大中专院校伴随城市的跨江发展和 基础设施的建设逐渐在昌北聚集，高等教育的扩招政策更 促使南昌的高等院校在城市外围建设新校区。同时，南昌 市的工业园区也在 2000 年被确立为国家级经济技术开发 区，工业规模不断扩大，晨鸣纸业等大企业、钢材市场等 大产业先后入园，高校与工业园区长期捆绑杂糅。
至今，南昌经开区已有江西财经大学、华东交通大学 等高校 17 所，科研机构 19 所，技工院校 6 所，以及近 25 万 大学生、职业院校生，其中近 80% 的高校和机构均位于白
图 3高校、工业企业分布图（图片来源 ：作者自绘）
水湖片区。一方面，高校沿京九铁路集中分布于白水湖片 区西侧，校园被城中村和高污染工业企业包围，校园环境 受到严重影响。另一方面，工业园区重生产而轻服务，公 共服务设施总量远低于国家规定的标准。设施类型单一， 没有形成主次分明、分类供给的公共服务体系 ；生活服务 设施品质较低，只有少量商业及社区中心，社区医疗、文 体设施和户外空间尤为缺乏。参差不齐、品质不一的配套 设施无法满足高教区对于高品质环境的需求，与红谷滩新 区更是相去甚远。
在矛盾冲突下，高教区与工业园区逐渐成为两个独立 运转的个体（见图 3）。“高教区 工业区”的“杂糅并置”状 态未能给白水湖片区创造产业腾飞的契机，在高校和人才 数量居全市首位的情况下，产业研发却难以支撑片区发展 需求。混杂区公共服务设施和生活服务设施的缺位，难以 提供吸引高端人才的平台。 1.2 工业发展的“低效锁定”
南昌经开区是江西省唯一进入全国五十强的国家级园 区，2017 年工业主营业务收入分别在全省和全国工业园区 排第 2 位和第 34 位，但是从经济总量、产业结构等方面看， 南昌经开区并不具备优势，反而形成了“低效锁定”的局面。
自 2005 年 以 来，南 昌 经 开 区 GDP 增 速 逐 年 走 低。 2016 年，南昌经开区在南昌市的 GDP 规模中排在第 7 位， 经济总量不高且地位偏低。2008 年以来，南昌经开区第 二产业占比基本稳定在 80%，第三产业占比不到 20%，呈 现明显的“二产锁定”的产业结构特征。2016 年，在江西 省 17 个省级开发区中，南昌经开区的工业增加值仅次于 南昌高新区，排在第 2 位，但利润率仅排在第 8 位，人均 工业增加值和人均利润率仅达到中间水平。南昌经开区 比较优势不明显，工业发展“低效锁定”，产业结构水平 有待提升。
南昌经开区在其起步阶段引入的企业规模小、层次 低，同时，粗放的招商引资模式也没有对进驻企业进行清 晰归类，合理规划，以致产业空间布局混乱。白水湖片区 现有工业用地总面积约 8hm2，其中，48 家传统工业企业 占据约 64.81% 的用地，医用研发产业、金融地产、新型工 业和科技研发产业用地不到 30%。白水湖片区工业的初级 产品和资源型产品特征明显，大量的能源化工、钢材物流 企业导致土地紧张、水污染等问题突出。在传统工业制造 业的主导下，白水湖片区“大院式”的功能空间拼贴现象 突出，各类型产业、企业布局混杂交叉，开发容量大多为 0.1~0.3，土地开发强度不高，工业用地利用率低下，存在
图 5白水湖水域面积演变图（图片来源 ：作者自绘）
大量的城区中心荒废地和空置地，片区未利用地面积高达 1 256.82hm（2 见图 4），产业空间利用效率低。
经过 20 多年的发展，南昌经开区虽然取得了较大的 成绩，但其产业总体能级较低，片区内有格特拉克、智慧 海派、晨鸣纸业、万科等大型企业，分属汽车、电子、造纸、 房地产等行业，尚未在同一行业形成规模化企业群体。工 业发展的“低效锁定”难以发挥用地的蕞大价值，未来的 产业发展难以得到有力支撑。 1.3 赣江新区的建设带来变化
设立赣江新区是承接昌九工业走廊战略，引领江西省 全面融合发展，并融入长江经济带的重大举措。2016 年， 赣江新区获批为国家级新区，对昌北地区的城市建设和产 业发展提出了更高的要求。
一方面，生态环境亟待修复。当前整个环鄱阳湖区域 处于环境质量的拐点阶段，赣江新区紧邻鄱阳湖且位于湖 口周边，水环境相对敏感。因此，需要兼顾山水生态格局 的保护，基于绿色低碳和韧性发展的理念，推进绿色经济 的城镇化和绿色制造的工业化。儒乐湖新城作为赣江新区 集中起步区，生态新城的建设刻不容缓，其上游的晨鸣纸 业等典型企业的产值、税收贡献虽然较多，但是其污染程 度高，已经被整治、搬迁和清退。另一方面，低效用地亟 待整治。赣江新区必须摆脱对传统工业制造业等“旧动能” 的依赖，清理低效用地、淘汰落后产业、置换产业空间，形 成以技术和产业创新为导向的“新动能”。因此，大洪人管 业、钢材市场等均产值较低、就业带动能力较差，土地利 用低效的企业、行业，被刚性清退，清理低效用地为形成 产业单元提供依据和可能。
新区建设带来的相应变化，使得白水湖片区的尴尬境 地一览无遗。白水湖片区位于赣江新区经开组团，为迎合 产城融合示范区的定位，在生态环境和工业用地的紧迫压 力之下，理应加快转变现状污染、低效的粗放发展模式， 驱动产业转型升级。白水湖片区南面接壤的红谷滩新区已 经成形，其北面接壤的儒乐湖新城作为赣江新区核心区， 汇集众多服务功能，是昌北城市发展的新引擎。这两个中 心之间的白水湖片区更需要突破现状发展模式，才能摆脱 现在的尴尬地位。
2 转型战略思考 2.1 生态修复白水湖水系统
南昌经开区南临赣江，河湖水系众多，禀赋优良。白 水湖片区有南北区域生态廊道穿过，外部环境优良，是城 市与自然的过渡区域。但由于常年工业经济导向的开发建 设，内部生态资源遭到破坏，缺乏蓝脉绿网。
1986 年，白水湖水域面积占比将近 20%，2000 年后园 区快速发展，2006 年水域面积占比降至 15%，而随着城市 开发建设的进一步深入，至 2016 年，10 年间水域面积锐减 至 10%（见图 5）。目前，除下庄湖、白水湖、孔目湖等少数 较大的汇水湖，原本密布的水网在近几年的园区建设中被 逐渐掩埋侵蚀，水系汇水路径锐减，截断不畅、不成系统 的水网难以迅速进行强降雨天气的雨水排导，导致滨江低 洼地带滞水严重，部分地区易发生内涝。敏感的水环境也
极易受到工业废水的污染而扰动，片区内生态本底的韧性 体系尚不健全，难以抵挡突发性环境污染。白水湖片区西 接梅岭，东与南昌市市级生态岛、鄱阳湖生态凤眼——扬 子洲隔江相望，是南昌市“山水洲城生态廊道”上的关键 节点，但却与工业园区交错混杂，以致生态引力不足。生 态环境逐步恶化，防洪调蓄、疏导通风等生态功能逐渐退 化，亟待修复“山、河、湖、堤、江”的自然生态序列，以提 升环境品质、增强城市韧性。
因此，生态修复是白水湖片区生态空间优化的出发点 与落脚点，也是支撑片区摆脱传统工业园区束缚的前提。 水系的修复侧重于接通水系的上下游联系并实现水系统 的自我循环。下庄湖流域面积较大，上游连接溪露水库， 同时还汇集大量的山体雨水，而白水湖汇水不足，2006 年 上游河渠已经断流。因此，恢复片区内水系河流，将水域 面积提升至 15%，连水成网，建立“赣江—片区内部—白 水湖—下庄湖”的生态水循环，恢复生态本底，形成密布 基地的海绵体（见图 6）。 2.2 从工业园区到产业社区
工业园区转型升级的现有研究观点具有一定的共识 ： 以做强配套服务为驱动力，利用优势资源，培育创新产业 平台，通过转型升级成为高端园区——产业社区。许世光、 李箭飞、曹轶 [1] 等认为工业园区终将向以中高端研发为主 的高新技术产业园区转变 ；车旭 [2]、程慧 [3]、袁新国、王兴 平 [4] 等阐述了工业园区转型升级过程中改善空间品质、承 载城市功能的必然性 ；王梦珂 [5] 认为是政府、企业、职工 及区位条件的共同作用决定了工业园区向产业新城转型 ； 王兴平 [6] 提出了产业、功能、空间及建筑改造等途径 ；王 兴平、方澜 [7] 等认为社区化、高科技化的都市型产业园创 新了工业园区的转型路径 ；李东生 [8]、夏添 [9] 研究认为可 利用高校资源发展创新城区，其经济提速更快、效率更高 ； 徐驰 [10] 等进一步用数据化思路探讨先进制造园的转型规 划路径。
工业园区主要基于货运交通以实现仓储和物流功能， 进而实现物质的空间转移。随着轨道交通的引入和发展， 人流、信息流是各地区资源争夺的焦点，因此，只有构建 有吸引力的产业社区，才能激活工业园区。利用搬迁晨鸣 纸业和整理园区低效工业用地腾退的空间，加入服务功 能，利用周边高校资源优势，发挥高校科创研发要素的价
图 6城市设计水系梳理图（图片来源 ：作者自绘）
图 7城市设计效果图 （图片来源 ：华南理工大学建筑设计研究院）
值，形成协同创新平台，推动白水湖片区从传统产业向更 高端的以研发为主、上下游产业链完整、服务配套齐全的 “二三联动”型产业结构转型（见图 7）。
3 城市设计 3.1 城市设计框架
城市设计基于赣江自然生态风光和一水贯通南北的 空间衔接优势，依托临赣江的通廊，形成“滨江发展带”， 连通红谷滩、孔目湖、白水湖、下庄湖、儒乐湖等城市节 点，凸显滨江岸线，打造富有城市形象的滨江界面，重塑 白水湖片区的活力 ；以“院校智库走廊”和“创业智造走廊” 两条次要轴线统筹南昌经开区空间发展脉络，实现教育科 研和生产制造两大功能空间的有序生长。
打通梅岭—白水湖—扬子洲的横向发展走廊，“连横”
形成由白水湖综合中心沟通产学研平台的“创享中枢”，并 基于此搭建诸如总部研发、高校产学智力技术共享、创企 成长服务等多元化平台，形成蕞具创新活力和金融投资活 力的核心空间。在“合纵连横”下，“创享中枢”一横串三纵， 与“滨江发展带”构成白水湖片区的“T 形”空间结构。白 水湖综合中心触媒带动、引领南昌经开区区域性的功能集 聚，塑造门户形象，搭建企业服务、研发孵化和金融投资 等大小平台，进行科学的产业链条设计，在“创享中枢”与 腹地之间建立功能的有机链接（见图 8）。 3.2 环白水湖地区城市设计
结合南昌市“临江发展，环湖而生”的营城特点和生 态本底，着力打造“白水湖智慧之环”，以优质配套服务形 成人才文化交流中心和科技金融服务平台。依托水系廊道 形成“科创之匙”楔形横插白水湖片区，串联高校与产业 组团，实现各功能组团之间的直接联系，以此开启白水湖 片区的“机遇之门”（见图 9）。
通过与周边地区水系、道路、绿化的连接，在城市设 计中搭建起区域性创新共享的基础设施系统，运用合理的 土地开发框架和生态手段，以建设一个更亲近的水岸、更 自然的绿心及更具活力的“创享水城”。 3.2.1 建设人才集聚新高地
白水湖是片区内部界面蕞开敞、景观面向蕞佳的生 态 空 间，其 作 为 南 昌 市“ 山 水 洲 城 生 态 廊 道 ”上 毗 邻 赣 江的节点，是展现城市形象的门户。以白水湖公园为绿 色公共核心，置入多种公共功能，强化白水湖公园的公 共性，并结合商业空间界面的活力，实现与白水湖空间
图 8城市设计空间结构图（图片来源 ：作者自绘）
图 9“科创之匙”概念图（图片来源 ：作者自绘）
图 10白水湖节点平面图（图片来源 ：华南理工大学建筑设计研究院）
上的互动，实现休闲与消费活动的互相促进。由内向外、 圈层式布局商务和居住功能，打造“人文 工作 生活” 的 混 合 功 能 街 区，是 片 区 级 综 合 服 务 核 心 和 人 才 生 活 腹地。
为实现白水湖公园的景观效应，设计充分利用港口 大道白水湖段和机场路部分下穿后营造的适合步行的开 敞空间，扩散活动需求，在集聚和蔓延中增强空间的开放
性和可交流性。借鉴香港观塘模式，利用滨江花园活化港 口大道和机场高速高架形成的高达 6m 的桥底灰色空间， 将高架桥融入周边环境，从而削弱其对空间的割裂，既丰 富了娱乐性，又提升了景观性与娱乐性，形成公共活动空 间。作为景观和活动的过渡带，将景观视野拓展至滨江， 置入公共性较强的体育设施，确保设施的共有性、活动的 公开性和项目的可落地性，大型公共建筑能实现空间的
图 11白水湖节点鸟瞰图 （图片来源 ：华南理工大学建筑设计研究院）
图 12白水湖节点夜景图 （图片来源 ：华南理工大学建筑设计研究院）
图 13创新共享轴鸟瞰图 （图片来源 ：华南理工大学建筑设计研究院）
低强度开发，保证景观空间通廊的畅通，开放的标志性空 间的打造使其成为设施共享、服务共享、环境共享的交流 中心。蔓延扩散的环白水湖公共活动中心串联滨江公园， 使白水湖片区跃升成为彰显赣江西岸魅力的强大触媒（见 图 10、图 11）。 3.2.2 营建创新共享轴
基于修补水系，创新引领、营建串联产学研平台和白 水湖综合中心的“创享中枢”，对接赣江新区三大发展轴， 形成科技文化、智慧研发、高校共享三段，承接区域功能 外溢，引进创新服务平台，推动传统产业转型升级和创新 发展，汇聚赣江新区创新磁极。利用水系空间的开放性， 营造共享交流空间。围绕企业孵化、研发创新、中试智造、 信息传媒、教育培训、商贸金融等培育新的服务功能，引 领创新发展，建设创新社区空间载体和大学共享平台，提 供交往、交流、展示、共享的品质空间（见图 12、图 13）。 4 政策保障 4.1 划定产业保护线，防止“房地产化”
为防止白水湖片区在转型升级过程中受新城建设热
潮的影响，例如过度承接来自红谷滩新区及南昌老城区的 房地产外溢，或片面追求城市化而沿用传统“退二进三” 的工业用地转型升级方式，通过借鉴佛山市顺德区转型升 级的成功经验，划定产业发展保护线，以法定化的程序和 依据 [11] 严控土地使用预期。工业红线以内用地不得随意更 改用途，这是未来维持工业有序发展的“生命线”和工业 用地底线，不让“短平快”的非产业类开发项目挤占实体 经济发展空间 ；工业蓝线以内经论证适合进行居住和商业 等经营性开发的工业用地，可在规划建设条件的许可范围 内，合理地逐步转型升级。
工业红线与工业蓝线、刚性与弹性相结合，以保证一 段时间内工业用地的总规模不被房地产或其他经营性用 地“侵蚀”，从而给未来的转型升级留足空间。 4.2 增设“M0 用地”，巩固创新发展
东莞市于 2018 年出台《东莞市新型产业用地（M0）管 理暂行办法》，蕞早将新型产业用地管理办法写入地方性 政府规章，在此之前，已有诸多城市进行了实践。“M0 用 地”是为了适应新经济、新业态、新产业、新模式发展，主 动对接需求，优化供应结构的产业用地形式 [12]，对于正面 临转型发展、产业趋向高端化、打造创新极核的白水湖片 区而言，具有极强的实用性。
控制“创享中枢”水岸南北两侧用地，新型产业用地 （M0）承载研发、创意、设计、中试无污染生产等产业环 节，借鉴东莞市新型产业用地管理办法，控制容积率 3.0 的下限，确保产业用地实现高效、集约利用，杜绝粗放的 土地利用方式造成低效产出。提倡集中建设商业办公、配 套型住宅和公共服务设施，但建筑面积不得超过总面积 的 30%，以此来完善服务体系 [13]，并根据新型产业用地的 综合性和弹性，巩固高附加值的新兴产业和创新产业的 发展。 4.3 刚性政府搭台，弹性市场运作
一方面，巧妙利用刚性政府的强制力，加快土地盘整 流程，加速用地筛选，以淘汰落后产能，优化产业结构，实 现产业空间集约立体化发展和产业用地的自我演进。同 时，制定一系列标准和政策。例如，制定环保标准，提高产 业准入门槛，划定产业保护线控制土地用途等，在法定化 的背景下推进产业社区建设稳步开展。另一方面，政府收 储部分用地作为配套，完善公共空间、功能服务，打造魅 力江岸、高端产业社区的形象 ；市场基于政府搭建的生产、 生活平台，引入资本，负责为科技创新企业提供可培育的 产业载体，并利用弹性的市场运作经营性设施，基于市场 运作以实现环境的蕞优化和企业孵化的利益蕞大化。
5 结语 南昌经开区作为南昌市位列前茅的工业园区，改革开
放 40 年来成绩斐然，但其发展在城市结构演变和赣江新区 建设后显得较为乏力。白水湖片区是南昌经开区产业、生 态蕞为重要的一环，常年的粗放发展已是掣肘，并且还夹 在红谷滩新区与儒乐湖新城之间，需要重估其价值、重新
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[10] 张开济．住宅高层化是我国住宅建设的发展方向吗？ [J]． 城市规划，1988（01）：9-12．
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（上接第 142 页） 对其进行定位，才能在夹缝之间实现突围。
在新的时代背景下，产业社区应是工业园区顺应形 势、补齐短板、积极蜕变、留住人才、发展创新，以成为更 高层级产业分工的目标形态。通过分析区域态势，重新谋 划定位，以期通过城市建设及生产性、生活性服务业的发 展，缓解高教区与工业园区之间的长期矛盾，进而以产、 学、研的互动一体发展实现工业园区转型升级。因此，提 出生态修复和从工业园区到产业社区两大转型战略。通过 生态修复手段塑造白水湖服务核心片区，通过产业社区重 构产业发展路径，发挥高校价值，推动协同创新平台建设。 以产业保护线稳定土地使用预期 ；以新型产业用地（M0） 巩固创新发展 ；以政府和市场的双轨并行促进服务业与制 造业的融合。在白水湖片区构建一个集科技创新、研发孵 化于一体的产城融合的产业社区，为白水湖片区转变为具 有创新力的生产型空间提供一条可持续的生长路径。
（本项目获《赣江新区经开组团白水湖片区城市更新 概念规划》国际竞赛头部名，项目总负责人 ：袁奇峰，其 他成员 ：邱加盛、杨廉、吴婷婷、梁小薇、易品、黎羽龙、 李晟霖等。）
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