【征收补偿安置方案】新建京港高速铁路九江至南昌段建设项目（柴桑区沙河经开区段）土地及房屋征收补偿安置方案
为了切实维护被征地农民合法权益，确保土地征收工作顺利进行，依据中华人民共和国土地管理法实施条例省人民政府《关于公布全省征地区片综合地价的通知》（赣府字〔《九江市人民政府关于印发九江市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（九府发〔等法律法规及省、市重点工程征地补偿标准，结合我区实际情况，特制定本次土地征收补偿安置方案。
征收土地位于沙河经开区兰桥村、毛桥村、天坡村等范围内的集体土地；用地面积519.81亩；地类为现场调查确认为准。
征收土地规划用途为交通运输用地。
本项目土地征收实行委托征收方式。
（一）土地征收主体：九江市柴桑区人民政府。
（二）土地征收实施部门：九江市自然资源局柴桑区分局。
（三）房屋征收部门：九江市柴桑区房屋征收补偿管理局。
（四）委托实施单位：沙河经开区管委会组织实施土地、房屋征收工作，并与被征收人签定补偿协议。
（一）征地区片综合地价由土地补偿费和安置补助费组成，构成比例为1：1。
1.耕地、园地、人工高产油茶园、养殖坑塘、农村集体建设用地补偿标准为：44700元/亩；
2.林地、其他农用地补偿标准为：17900元/亩；
3.未利用地补偿标准为：13410元/亩。
（二）青苗及附着物、构筑物补偿标准
2.苗木、附着物、构筑物补偿标准
苗木、附着物、构筑物等具实评估补偿，坟墓迁移费：1000元/座。
6．钢筋水泥蔬菜大棚按实际评估价补偿；
7．水利设施及灌溉渠道由具有相应评估资质的中介机构评估，按实际评估予以补偿；
8．水泥钢筋架等按实际评估价补偿；
9．林地树木补偿按实际损失的评估价补偿；
10．精养鱼池养殖设施、工程设施等按实际损失按评估价补偿；
11．迁坟1000元/座；迁坟原则上迁入公益性墓地，无公益性墓地的分散安置或建集中安置点，费用由项目指挥部负担；
12．房前屋后零星树木按评估价补偿；
由用地单位会同自然资源分局共同选址，要求尽量不占耕地，优先避让生态保护红线，确属无法避让的，严格控制规模，尽量不占或少占天然草地、林地、自然岸线、水库水面、河流水面以及湖泊水面，编制土地复垦方案，签订租用协议，依法办理临时用地报批手续。补偿标准为每亩每年3800元，青苗按实际评估补偿，若占用耕地，由用地单位负责复垦；没有条件复垦地，委托相关乡镇负责复垦，用地单位承担费用。
（一）被征收房屋的合法性认定：按土地使用权证、房屋所有权证及实际情况相结合的原则进行认定。有合法证件的，按证件载明进行认定。无合法证件的，由区自然资源局、区市场和质量监督管理局、区税务局、征收实施单位等共同调查认定。认定为合法建筑的，按规定进行补偿安置;认定为违法建筑或抢建的，一律不予补偿安置，并拆除到位。
（二）房屋建筑面积的认定：一是已办理房屋产权证的，以房屋产权证载明的建筑面积为准，征收当事人对房屋所有权证载明的结构和面积有异议的，可申请发证部门重新核定，由此产生的费用由申请人承担；二是未办理房屋产权证的，由依法聘请的测绘机构以实测面积为准。
（三）“住改非”门店的认定：自征收公告发布之日前2年，被征收人已将其合法住宅房屋改为经营性用房，具备工商营业执照、税务登记证等合法经营手续；实际经营两年以上，现在仍在经营的，列为“住改非” 门店，面积按照实际发生经营行为的头部自然间计算。
（四）凡在征收公告之日起擅自将住宅改变为商业门店或经营性用房的一律不予认定。
房屋征收实行货币补偿和产权调换（就近选择安置点安置还房）相结合的方式对被征收户进行安置。
1.按照被征收房屋结构、用途、建筑面积等因素，参照本项目征收补偿基准价对房屋进行评估补偿。
2.货币补偿费由房屋价值、构筑物及附属物补偿、装饰装修补偿、搬迁、奖励、过渡安置补偿等组成。
（二）产权调换（就近选择安置点安置还房）方式
1.产权调换按照被征收房屋面积实行“拆一还一”，就近向上套户型的原则进行安置，选房后剩余面积小于蕞小户型一半的，原则上实行货币补偿。
2.安置房户型暂定80平方米左右、100平方米左右、120平方米左右三种。
3.安置房建筑面积以测绘机构按规范核准的建筑面积为准。
4.城市规划区内被征收房屋安置房结算价格按2754元/平方米计算。安置房建筑面积大于被征收房屋面积20平方米之内的（含20平方米）按2754元/平方米计算，超20平方米之外部分按市场评估价计算。
城市规划区外被征收房屋安置房结算价格按1370元/平方米计算。安置房面积大于被征收房屋面积20平方米之内的（含20平方米）按1370元/平方米计算，超20平方米之外部分按市场评估价计算。
5.凡有安置房选房资格的，经本人申请，资格审查组审查合格后，确定房屋户型，按签定协议并完成搬迁的登记顺序发放选房号，再根据选房顺序号分批次自主公开选房。房屋一经选定后，不得更改。被征收户接到选房通知后，在规定时间内未参加选房的，视为自动放弃，后期不再安排安置。
6.所有地上附属物不作产权调换，均采取货币补偿。
7.门店实行货币化补偿安置方式。
（1）国有出让土地上的住宅房屋征收补偿标准。
国有出让土地上的住宅房屋征收补偿标准由依法选定的房地产价格评估机构参照市场价格评估确定。
（2）非国有出让土地上的住宅房屋征收补偿标准。
框架结构：2392元/平方米 砖混结构:2117元/平方米
砖木结构：1890元/平方米 简易（土木）结构:1595元/平方米。
非国有出让土地上的商业门店和住宅改非住宅房屋（营业门店）的补偿计算标准
属于正规商业门店的房屋征收价格，按照对应结构基准价格的2.5倍计算；属于“住改非”门店的房屋征收价格，按照对应结构基准价格的1.5倍计算。
（4）属于生产性用房、办公用房的房屋征收补偿标准。
对于用住宅房屋进行家庭作坊式的生产、加工、储藏、养殖、办公等用途的房屋，按照相对应结构的住宅房屋基准价补偿。
（5）工业用地性质的房屋征收补偿标准。
征收补偿的方式为货币补偿。被征收企业的房屋面积、用地面积，原则上以房屋所有权证、土地使用权证或其他合法凭证记载的面积为依据确定。
房屋征收由依法选定的专业评估机构按照重置价评估，并结合征收时的房屋结构、成新等因素，评估后补偿，企业未经规划部门审批，自行将厂房、办公用房改为商业门店和经营性用房的，一律不予认可，只能按企业房屋重置价并结合房屋结构、成新等因素评估后补偿。未超过批准期限建设的临时建筑及其他地上附着物可给予重置价补偿；违法建筑和超过批准期限建设的临时建筑一律不予补偿。
因征收造成企业停产、停业的经济损失由物价部门或聘请有评估资质的专业中介机构进行评估；企业生产、经营、仓储、办公等用房的搬迁费用按照每平方米4元计算，以货币形式一次性支付给被征收人；过渡费一般确定为6个月，办公、仓储、生产等用房按每月每平方米补助20元，商业经营性用房按每月每平方米补助30元。
企业其它搬迁、征收补助是指企业搬迁过程中除土地和房屋之外的资产性损失而给予企业的经济补助，均由评估公司评估确认。流动资产损失，主要是存货损耗，即原材料和库存商品；固定资产损失，是除房屋之外的机械设备损失及其他辅助设施价值损失。
房屋装修补偿由评估公司评估确认，附属物补偿参照附件标准，由评估公司进行评估后补偿。
被征收企业取得原土地使用权和经营过程中欠缴的税费，在支付补偿费时予以扣减，上缴相关部门。
对其它具体事项可以参照《九江县人民政府办公室关于印发九江县工业企业搬迁征收实施方案的通知》（九县府办发〔2013〕133号）执行。
框架结构：870元/平方米 砖混结构:750元/平方米
砖木结构：470元/平方米 简易（土木）结构:389元/平方米。
（2）具有商业性质的房屋征收补偿标准
属于“住改非”门店的征收补偿价格按照对应结构基准价格的1.5倍计算。
（3）生产性用房、办公用房的房屋征收补偿标准
对于用住宅房屋进行家庭作坊式的生产、加工、储藏、养殖、办公等用途的房屋，按照相对应区域结构的住宅房屋基准价补偿。
（4）工业用地性质的房屋征收补偿标准
对工业土地上的企业和其他行政事业单位的办公用房、厂房、车间、仓储、养殖等的征收，一律按照工业土地性质重置价予以征收，具体标准可参照城市规划区内工业用地性质的房屋征收补偿标准。
被征收住宅房屋的附属建筑和装饰装修部分补偿，依据评估价进行货币补偿，具体情况如下：
（一）架空层、地下室的补偿。房产证未注记或经测绘部门认定为架空层、地下室、半地下室补偿标准为：层高在2.2米以上，按照300元/平方米补助；层高1.8米以上不满2.2米的，按160元/平方米补助；层高1.5米以上不满1.8米的，按80元/平方米补助；层高1.5米以下的，按60元/平方米补助。
（二）阁楼补偿。檐口高度2.2米以上的，按200元/平方米补助；檐口高度1.8米以上不满2.2米的，按160元/平方米补助；檐口高度1.5米以上不满1.8米的，按80元/平方米补助；檐口高度1.5米以下的，按60元/平方米补助。
（三）装修补偿。房屋装修补偿以依法选定的评估机构评估确定的价格进行补偿，为套取征收补偿资金临时抢装修的一律不予补偿。
（四）附属物补偿。参照本方案附件标准进行补偿。
1.被征收人在规定的期限内签订征收补偿协议、缴交钥匙的，给予每栋主体建筑（不含附属物）每平方米500元的征收进度奖励。超过规定期限内未签约、腾空房屋的不予奖励。
2.被征收人选择货币化安置的，给予每栋主体建筑（不含附属物）每平方米350元的货币化安置奖,选择货币补偿和产权调换相结合的，产权调换后剩余主体建筑面积给予每平方米350元的货币化安置奖励。（工业土地上的企业和其他行政事业单位的办公用房、厂房、车间、仓储、养殖等不享受该项奖励）。
3.被征收人自签订协议收到补偿款之日起一年内选择在本区城区内购买商品住房的，再给予主体建筑（不含附属物）每平方米150元的奖励。
1.搬迁补助费。对被征收户一次性补助1000元。
2.过渡安置补助费。选择货币补偿的每户每月500元，补助6个月，一次性补助3000元；选择产权调换的在24个月内还房的，过渡安置费补助标准为每户每月600元；24个月以上，过渡安置补助费标准为每户每月1200元。
3.停产停业补偿。商业门店和营业性用房按照每月30元／平方米进行补助，补助时间为6个月；生产性用房按照每月20元／平方米进行补助，补助时间为6个月；办公、仓储等用房按照每月10元／平方米进行补助，补助时间为6个月。
房屋征收评估机构选定按照《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十一条规定选定房地产价格评估机构。
受委托的房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
根据与被征收人签订的征收补偿协议，征收人向被征收人开具领款凭证（银行存折），被征收人凭此凭证到征收人办理存款业务的金融机构领取补偿款。
（一）测绘费：按建筑面积每平方米1.36元标准计算。
（二）评估费：按评估总额5‰的标准计算。
（三）房屋动迁工作经费与机械拆除费用：按照每平方米20元的标准计算。
（四）不可预见费用：按房屋征收总费用3%的标准计算。
以上房屋征收业务经费由项目指挥部统筹安排使用。
（一）被征收的房屋存在租赁关系的，由租赁双方解除租赁关系，房屋所有权人负责处理好与承租方的有关事宜。被征收的房屋如设有抵押权的，依照国家有关法律法规，由被征收人自行解除抵押关系，征收人不承担房屋租赁抵押及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的，房屋征收部门将对被征收人实行货币补偿，并将补偿款向公证机构办理提存公证。
（二）对被征收人给与补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁，不得以任何理由和借口拒绝搬迁，否则征收实施单位可以申请法院强制拆除。对妨碍征收工作人员执行公务的，依法予以处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（三）房屋征收范围确定后，被征收人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
（四）已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋要停止建造工作。
（五）违章建筑一律自行拆除，拒不自行拆除的由相关单位依法拆除。
（六）征收过程中，被征收人伪造、涂改权属证明文件，谎报、瞒报有关数据，冒领、多领、骗取征收补偿款的，由征收实施单位牵头，相关单位配合，依法予以追回，构成犯罪的，移交司法部门依法追究刑事责任。
（七）被征收人办理被征收房屋交验手续，在交付房屋时，须结清水、电、电话、网络、有线电视、天然气等相关费用，否则，征收实施单位在拨付相关费用中予以扣除。
（八）被征收土地、房屋存在抵押、查封的，被征收人应主动向征收主体示明，否则，造成的法律后果由被征收人承担。
（九）本方案自发布之日起适用于本项目征收范围内（具体详见规划红线图）的房屋征收。
（十）本方案自发布之日起实施，未尽事宜按相关法律、法规以及相关决定处理。
（十一）本方案由九江市柴桑区房屋征收管理局负责解释。
，由区人力资源和社会保障局按照《九江市柴桑区人民政府办公室关于印发柴桑区被征地农民参加基本养老保险实施方案的通知》（柴府办发〔2021〕6号）有关规定执行。七、
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